国开联发布2018年版产业地产系列究报告

在传统房地产业务面临行业发展瓶颈、房企纷纷转型寻求新的利润高地背景下，产业地产正成为各路资本和众多开发商加速聚集的领域。2017年下半年，产业地产的发展迎来“井喷”期。十九大报告给中国产业地产发展指明了方向，未来几年，产业地产将面临着更多的机遇和发展契机。

日前，国开联产业研究院产业地产团队发布了2018年版产业地产系列报告。该系列报告在宏观层面，针对不同主题产业地产领域发展情况及未来趋势进行了深度解析和预判；在微观层面，针对中国产业地产30强分别进行了系统性战略解析和代表性产业地产项目聚焦研究。

“产业地产”成房地产转型重要方向

近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，正成为地产行业的新宠。无论是政策环境层面，还是市场变化趋势，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。十九大报告给产业地产发展指明了方向，继续支持产业转型升级，促进产业迈向全球价值链中高端。区域协调发展、乡村振兴发展等战略实施，也为产业地产的发展趋向选择起到一定指导性作用。绿色、智能、创新、互联网+、转型升级等成为产业发展的关键词，预示着未来地产与产业融合的新方向。

目前，中国住宅市场调控逐步“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房地产企业面临转型升级的迫切需求。在严控的楼市政策不断发酵的情况下，万科、碧桂园、金地、保利、时代、星河控股、华夏幸福等房企动作频频，纷纷布局产业地产。据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。

党的十九大之后，随着沿海产业向中西部转移，随着“一带一路”经济带的拓展与延伸，产业地产将面临更多的机遇和发展契机。房地产开发商、金融资本和制造业正把焦点转换到产业地产领域，各类资本进入产业地产趋势明显加快。产业地产盈利能力强，远高于房地产行业平均水平，且部分指标高于传统住宅领头企业。未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发，更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。

产业地产成时代价值风口

产业地产发展至今，已逐渐形成总部综合体和产业综合体两大产品线，并形成住宅地产、商业地产、产业地产三驾马车并驾齐驱的态势。较高的利润回报，注定将引发各路开发商之间激烈的竞争。当前，产业地产可划分为工业地产、科技地产、物流地产和文化创意地产四大类。万科、碧桂园均分别以物流地产、科技小镇为入口成功进入产业地产领域。

产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。纵观各地产企业，尽管各家都宣称有独特的产业地产商业模式，但其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓，总的来说无外乎四大模式：一是以产业物业开发租售为主的地产开发商模式，以联东U谷、天安数码城、坤鼎集团为代表；二是以PPP为主的产业新城开发商模式，以华夏幸福、宏泰发展、中南建设为代表；三是以双轮驱动为主的产业投资商模式，以张江高科、清华科技园和湖北高投为代表；四是以基金运作为主的基金投资商模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表。房地产行业的轻资产模式越来越被重视，张江高科，亿达中国、启迪协信、天安数码、万科、远洋、海尔等各行业的标杆企业，纷纷将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举，成为引领产业地产的转型升级的重要模式。

要成功运营产业地产，招商尤为关键。传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题，比如，政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高，不利于长远发展。如何达成产业地产项目的招商目标，正成为诸多产业地产开发商关注的重点课题。张江高科等政府主导园区企业在招商上借助政府力量，招商实力强势，引进上千家企业；华夏幸福、天安数码城等市场力量或凭借庞大专业团队和过往客户资源积累，或自建招商平台，招商能力毫不逊色于政府背景企业，企业入住率多在九成以上。联东集团凭借企业全国化的布局优势，进行全国联动招商。

我国产业地产包括三大发展模式：城市更新、工业区改造和产业新城。作为当下房地产转型升级过程中的关键词之一，城市更新被视为行业未来5-10年的阶段性风口。目前，国内一些重点城市的更新项目已起步，北京、上海、广州和深圳等一线城市相继出台了城市更新行动计划。城市更新项目已相继成为万科、华润、恒大、碧桂园、招商、中海、保利等品牌房企的重要业务板块。华夏幸福作为我国知名产业新城运营商，一直位于我国产业地产的前列，其在固安成功探索出的“园区+地产”的产业新城模式开始在全国复制。

产业地产呈现四大发展趋势

从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。未来几年，中国产业地产将呈现以下发展趋势：

1、产业转型升级仍是主要目标

一是主导产业选择上，受政策支持地区的优势及新兴主导产业，再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。其中7大战略性新兴行业是未来重点发展对象。二是产业链环节上，瞄准高附加值产业链，我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。

2、资本运作将成产业地产的重要内容

产业地产发展的大趋势是自持物业，一次性销售回笼资金模式将逐渐退出，项目的投资规模大且资金占压周期长，对开发商资金链要求高。随着我国的体制机改革深化和金融创新，产业地产必将与资本市场进一步深度融合，资产资金运作金融化发展，REITS、资产证券化、股权投资等各类本运作方式将在产业园区中获得应用，PPP融资模式也将在园区本运作中大放异彩。

3、区域产业地产将出现结构化差异

产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

对于东部的核心城市，如北京、上海，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的产业地产形态是科技园区、总部基地等。无锡确立物联网产业的主导地位，嘉兴则形成以光伏产业为主导的产业模式，针对这些产业定位明确、优势明显的城市，产业地产的发展空间也较大，可依据当地产业优势和规划政策择机进入。

中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移：长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，工业仍主要以传统制造业为主，主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园。随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产投资机会，尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。目前东部地区拿地成本高，未来国家发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头。

4、产业招商更加精细化

沿海产业的转移与中西部产业的承接与整合，势必带来大量的园区招商机会。传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，这对各地园区的招商引资提出了更高的要求。新时期的园区招商，需要注入更多的技术含量和资本含量。未来产业招商应更加精细化，有两个方向可供参考：一是客户的精准定位。在确立产业之后，明确目标客户的类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是招商运作系统化。围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。

附：产业地产系列报告（2018年版）

养老地产项目投资价值与未来趋势报告

工业地产行业投资价值与未来趋势报告

物流地产行业商业模式深度研究报告

文化地产行业商业模式深度研究报告

商业地产行业商业模式深度研究报告

旅游地产行业投资价值与未来趋势报告

科技地产行业投资价值与未来趋势报告

教育地产行业投资价值与未来趋势报告

健康地产行业投资价值与未来趋势报告

产业地产商业模式与未来趋势报告

产业地产30强战略解析与代表项目研究报告