随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。各大房企、险企陆续涌入，养老+地产正面临可观的发展前景。养老地产的兴起不过短短数年时间，衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。
人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升。“十三五”期间(2016-2020年)，我国养老市场消费将超过10万亿，其中养老地产市场规模在6万亿左右。预计到2020年，老龄人口占总人口的比例比例将达到12%；亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需，养老地产市场空间巨大。
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养老地产项目投资价值与未来趋势报告
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前言
第一篇 行业发展概述
一、养老产业界定
（一）项目背景
（二是针对个体提供的生命保障产业
（三）热门投资领域
1、老年医疗保健业
2、老年生活用品业
3、老年（家政）服务业
4、老年公寓（房地产）业
5、老年保险业、老年金融业
6、老年娱乐文化产业
7、老年旅游业
8、老年咨询服务业
9、其它特殊产业
二、养老地产界定
（一）是“房地产+养老服务”的一种复合产业
（二）属于房地产开发范畴，是具有养老概念的房地产
（三）开发的三大主流形态
1、保险资金推出的升级版的养老机构
2、把养老地产视做商业地产项目长期经营
3、开发商推出的养老地产项目
（四）养老机构的七大主流类型
1、敬老院
2、福利院
3、养老院
4、老年公寓
5、护老院
6、护养院
7、护理院
（五）养老商业地产是以“养老服务”为主题的商业地产
（六）养老住宅地产是以养老、疗养、医疗、介护等为主题的住宅房地产
三、养老地产分类
（一）按建筑主体分类
1、政府福利型
2、政府收益型
3、企业盈利型
（二）按分布区域分类
1、大都市郊外模式
2、古镇开发模式
3、土地养老模式
4、热带+亚热带避寒模式
四、行业五大发展要素
（一）政策是养老地产发展的关键驱动因素
（二）开发养老地产的六大核心成本
（三）围绕老龄人所需提供的优质养生、养老服务
（四）消费者群体覆盖范围
（五）投资主体涵盖政府、央企和民企
第二章 行业发展环境
一、政策环境
（一）养老地产业相关政策解析
1、解读：《“健康中国2030”规划纲要》
2、解读：《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》
3、解读：《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
4、解读：《民政事业发展第十三个五年规划》
5、解读：《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》
……
（二）地方政策政策解析
1、北京市：“九养政策”、资金补贴、土地供应政策解析
2、上海市：《上海市养老机构条例》配套优惠政策解析
3、湖南省：“十三五”期间相关优惠政策解析
4、杭州市：养老土地供应政策解析
5、广东省：新办营利性养老服务机构建设用地相关政策解析
6、四川省：养老服务产品的生产性项目用地相关政策解析
7、深圳市：“免地价”供应相关政策解析
8、宁波市：投资养老地产相关财政补贴政策解析
9、南昌市：养老地产项目各项奖励政策解析
（三）政策与产业发展相关性研究
1、国家财政投入上升幅度逐年上升
2、国家提倡金融养老、以房养老等新型养老方式
3、国家提出每千名老年拥有30张养老床位的创新目标
4、国家指出要“支持社会力量举办养老机构”，并在各方面给予政策优惠
（四）行业观点洞察
1、政府高官
2、企业家代表
3、专家学者代表
二、经济环境
（一）宏观经济环境
1、中国近五年GDP增长情况
2、中国近五年工业增长情况
3、中国近五年建筑业增长情况
4、中国近五年人均GDP增长情况
5、中国近五年全国居民消费价格增长情况
6、中国近五年城乡居民收入增长情况
7、中国近五年社会消费品零售增长情况
8、中国近五年社会固定资产投资增长情况
（二）微观经济环境
1、中国最新各类市场主体分析
2、中国最新市场融资环境分析
3、中国最新市场土地供应分析
4、中国最新人力资源市场分析
（三）经济与产业发展相关性
1、整体经济与产业发展相关性
2、宏观经济与产业发展相关性
3、微观经济与产业发展相关性
三、社会环境
（一）近五年老龄化进程研究
1、人口现状
2、人口增长情况
3、人口增长原因
（二）养老文化分析
1、养老文化之“养”
2、养老文化之“敬”
（三）老龄人生活分析
1、生活理念分析
2、生活环境分析
3、业余生活分析
（四）收入来源分析
（五）社会与产业发展相关性研究
1、中国老龄化进程与产业发展
2、中国养老文化与产业发展
3、中国老龄人生活与产业发展
4、中国老龄人收入与产业发展
四、技术环境
（一）建筑技术
1、老年住宅规划要求
2、建筑设计
3、景观环境设计要求
（二）服务功能
1、独立式老年住宅服务功能要求
2、老年公寓服务功能要求
3、养老院服务功能要求
4、护理院服务功能要求
5、老年社区服务功能要求
（三）技术与产业发展相关性分析
1、建筑技术与产业发展
2、服务功能与产业发展
第三章 国内外行业发展现状
一、国内外养老模式
（一）国外养老模式研究
1、典型养老模式及特点
2、养老模式借鉴
（二）中国养老模式研究
1、居家养老模式
2、机构养老模式
3、居家式社区养老模式
4、以房养老模式
5、异地养老
6、养老模式总结
二、国外行业发展现状及趋势
（一）国外养老地产发展现状及趋势
1、美国
2、日本
3、德国
4、英国
5、新加坡
6、台湾
……
（二）国外行业发展借鉴
1、承认差距
2、研究需求
3、分析市场
4、特色发展
三、中国养老地产发展历程
（一）福利院模式
（二）敬老院模式
（三）老年公寓模式
（四）养老社区模式
四、中国行业供需现状
（一）供给现状
（二）市场需求现状
（三）市场供给与需求矛盾分析
1、中国传统养老观念根深蒂固
2、中国养老服务机构偏向公立
3、中国养老保障机制有待完善
五、行业发展问题及对策研究
（一）选址问题及对策分析
（二）年龄隔离问题及对策分析
（三）建筑规模问题及对策分析
（四）受众有限问题及对策分析
（五）投资回报问题及对策分析
第四章 区域市场发展情况
一、北京
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
二、上海
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
三、广州
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
四、深圳
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
五、重庆
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
六、武汉
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
七、杭州
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
八、成都
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
九、长沙
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
十、西安
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
十一、沈阳
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
十二、香港
（一）房地产市场
（二）养老地产市场供需
（三）案例分析
（四）经营效益
（五）政策优势
（六）发展趋势
十三、其他
……
第五章 行业投资主体研究
一、投资主体分类
二、行业投资标杆企业
（一）万科企业股份有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（二）保利房地产(集团)股份有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（三） 绿城房地产集团有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（四）深圳世联行地产顾问股份有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（五）远洋地产有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（六）首创置业股份有限公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（七）泰康人寿保险有限责任公司
1、发展概况
2、业务范围
3、经营情况
4、盈利能力
5、运营能力
6、偿债能力
7、发展能力
8、开发情况
9、开发能力
10、开发经验借鉴
（八）其它企业
1、合众人寿
2、新华保险
3、平安集团
4、中国人寿
5、太平人寿
……
第六章 行业成功案例
一、西塘保利西塘越
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
二、上海复星星堡中环
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
三、杭州万科随园嘉数
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
四、北京万科幸福汇
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
五、沈阳蔚蓝听雨观澜林溪公馆
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
六、青岛新华锦国际颐养中心
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
七、天津永泰红磡阳光幸福村
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
八、天津滨海雲杉镇
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
九、宜兴中大九如城
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
十、长沙康乃馨国际老年生活示范区
（一）项目简介
（二）项目类型
（三）项目定位
（四）项目特色
（五）项目客群定位
（六）项目借鉴
……
第七章 项目投资前景研究
一、行业发展增速研究
（一）行业消费群体增速
（二）行业消费水平增速
（三）行业投资主体增速
1、房地产开发企业进入养老地产增速分析
2、保险企业进入养老地产增速分析
3、央企进入养老地产增速分析
（四）行业建设增速分析
二、市场容量研究
（一）市场容量现状
1、老年人口数量
2、不能自理老年人口数量占比
3、全国34个主要城市2017年养老消费金额
4、现有市场容量计算
（二）未来市场容量测算
三、发展博弈研究
（一）土地供给博弈
（二）政策需求博弈
（三）收益回报博弈
（四）供需理念博弈
四、发展前景预测
（一）宏观层面前景预测
（二）微观层面前景预测
第八章 行业业态开发研究
一、行业投资区域利弊分析
（一）投资市区
1、利好因素
2、弊端因素
（二）投资郊区
1、利好因素
2、弊端因素
（三）投资景区
1、利好因素
2、弊端因素
二、行业三大盈利模式
（一）“销售”盈利模式
（二）“持有”盈利模式
（三）“销售+持有”盈利模式
三、行业客群定位
（一）全龄人群
1、年龄
2、来源
3、消费主要目的
4、客户特征
（二）健康人群
1、来源
2、消费主要目的
3、客户特征
（三）需照料人群
1、来源
2、消费主要目的
3、客户特征（介助老人+介护老人+特护老人）
四、行业价值业态
（一）全龄混合地产业态
1、项目组合（成熟组合+预警组合）
2、项目特色
3、市场分析
4、运营模式
5、代表项目
（二）养生养老地产业态
1、项目组合（成熟组合+预警组合）
2、项目特色
3、市场分析
4、运营模式
5、代表项目
（三）医养综合体地产业态
1、项目组合（成熟组合+预警组合）
2、项目特色
3、市场分析
4、运营模式
5、代表项目
第九章 行业业态投资价值
一、投资规模评估
（一）全龄混合地产业态项目投资规模
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
（二）养生养老地产业态项目投资规模
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
（三）医养综合体地产业态项目投资规模
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
二、投资回报评估
（一）全龄混合地产业态项目投资回报测算
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
（二）养生养老地产业态项目投资回报测算
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
（三）医养机构综合体地产业态项目投资回报测算
1、华东
2、华南
3、华中
4、华北
5、西北
6、西南
7、东北
8、港澳台
三、投资效益评估
（一）项目经济效益
（二）项目社会效益
第十章 行业投资风险研究
一、投资风险评估
（一）政策法律
（二）市场风险
（三）技术风险
（四）财务风险
（五）经营风险
二、投资风险规避对策
三、投资风险评估结论
……
图表目录
图表1 养老地产按建筑主体分类
图表2 养老地产按分布区域分类
图表3 养老地产业代表政策法规解读
图表4 2012‐2017年国内生产总值及其增长速度
图表5 2012‐2017年工业增加值及其增长速度
图表6 2012‐2017年建筑业增加值及其增长速度
图表7 2012‐2017年人均国内生产总值及其增长速度
图表8 2017年居民消费价格月度涨跌幅度
图表9 2012‐2017年全国居民消费价格指数
图表10 2012‐2017年农村居民人均纯收入及其实际增速
……
图表20 中国老龄人口增长情况（预测）
图表21 老年住宅基础设施配备明细表
图表22 老年住宅坡道（室外）建筑设计规范
图表23 美国老年住宅提供的服务
图表24 美国sun city arizona老年社区配套服务
图表25 美国经济与养老市场发展阶段
图表26 日本经济与养老市场发展阶段
图表27 德国经济与养老市场发展阶段
图表28 英国经济与养老市场发展阶段
图表29 新加坡经济与养老市场发展阶段
图表30 台湾老龄化进程
……
图表40 2017年广州市商品房供求价情况
图表41 深圳市人口老龄化率分布图
图表42 深圳市老年人口分布密度图（以建设用地为基础）
图表43 深圳市近10年各区老年人口年增长率
图表44 深圳市现状养老设施体系示意图
图表45 深圳市分区人口规模预测表
……
图表60 2017年度新华保险偿债能力充足率分析
图表61 新华保险养老地产项目全国布局
图表62 新华保险偿付能力充足率
图表63 平安集团养老地产项目进程
图表64 中国人寿新业务价值及增速
图表65 中国人寿新业务利润率
……
图表90 养生养老地产业态的预警组合模式
图表91 医养机构综合体地产业态的成熟组合模式
图表92 医养机构综合体地产业态的预警组合模式
图表93 全国34个省市规模养老机构数量
图表94 华东地区养老机构规模现状及全龄混合地产项目投资规模建议
图表95 华南地区养老机构规模现状及全龄混合地产项目投资规模建议
……
图表160 西北地区医养机构综合体地产项目投资成本构成
图表161 西北地区医养机构综合体地产项目投资收益
图表162 西南地区医养机构综合体地产项目投资成本构成
图表163 西南地区医养机构综合体地产项目投资收益
图表164 东北地区医养机构综合体地产项目投资成本构成
图表165 东北地区医养机构综合体地产项目投资收益
……
更多图表：略。
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