行走在泡沫边缘的商贸物流城

以物流中心结合商贸批发，打造“专业批发市场模式”的开发商，正在全国攻城略地。不仅这一模式的行业翘楚华南城已大举在深圳、河源、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥等地启动规模化开发，同样依托专业批发市场模式成功上市的五洲国际、毅德控股等企业也纷纷开始在三四线城市全面展开战略布局。

这类企业开发的项目，体量和规模往往相当庞大，但由于选址一般不在中心区域，业态又颇受地方政府欢迎，因而拿地成本不高。项目所采取的分割铺面销售的方式，对中小投资者也具有较大吸引力。高去化率和高周转率使得这类上市公司的财务报表显得相当靓丽。然而，本报记者走访新近开业的部分项目，却发现市场出现人气低迷、交易冷清的情况，甚至存在大面积的空置。未来3到5年内，这类项目可能将会出现大量烂尾，区域产业体量可能无法承载这些庞大的项目，地区产业规模的发展速度亦有可能无法跟上企业扩张速度，其伴生风险值得警惕。

由华南城的“双胞兄弟”中国城乡控股（二者主席同为郑松兴）投资50亿元兴建的东北物流城（下称“东北城”）在2007年正式落户铁岭，这个占地5.5平方公里，建筑面积1000万平方米的物流城不仅是辽宁省“十一五”期间的重点项目，而且还定位于“东北亚最大的商贸物流基地”。该项目甚至还于2010年底实现了在美国纽交所的上市，可谓赢得了资本市场的青睐。

然而，据中国房地产报此前实地调查发现，虽然东北城一期的五金家电、建筑材料、服装皮革、机动车交易、农机农具、中心商城六大专业市场中，九成的铺面都早已完成销售，但自2009年正式开业直至今日，开门营业的商铺仍不足两成。近日，由于东北城向商铺购买者承诺的“售后包租”3年托管期陆续到期，商铺将交由业主自行处置，而市场氛围仍不见起色，东北城的部分业主还与管理方发生了纠纷。

无独有偶，记者在走访西安华南城项目时，又发现了类似的“销售火，开业难”的现象。

西安华南城项目在2009年底正式开工，总建筑面积1750万平方米，以“世界物流基地，全球商贸平台，中国最大综合商品交易集散地”为定位，配备了商贸主题交易区、综合物流配套区、中央商务区以及生活服务配套区的项目规划。整个项目计划分三期完成，仅目前已经开业的项目一期，开发面积就超过400万平方米。

在一期的五金机电交易中心、2号交易广场、品牌馆等产品先后落成后，西安华南城很快就启动了开盘。据当地媒体报道，2011年10月，五金机电交易中心的选铺业务正式开启，仅仅3个月后铺位就宣告销售殆尽。

西安华南城的销售人员向中国房地产报记者介绍，目前主推的2号交易广场的销售率已超过了80%，并已有奥特莱斯、海宁皮革城等大型商户签约入驻。但记者在走访过程中却发现，只有3层和4层的海宁皮革城正在开铺营业，其他店面则大门紧闭，整个商贸市场鲜有客流。

实际上，以专业批发市场模式为核心业态的上市公司不止华南城一家，五洲国际、毅德控股、卓尔发展等资本市场新宠同样是依托这样的模式在全国攻城略地，并且这类商贸城不论规模还是速度，都在急剧膨胀。

华南城在深圳、河源、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥等地都有正在开发的项目，除西安华南城体量庞大以外，郑州华南城和哈尔滨华南城的总建筑面积都均在1200万平方米左右。高力国际分析人士指出，这样的体量足以比拟一个镇或一座小城。

五洲国际先后在无锡、盐城、大理、乐陵、烟台等地布局了17个大型专业批发市场，而毅德控股也在菏泽、兴宁、济宁、玉林、宁乡、赣州、绵阳、烟台、梧州以及兰州等地纷纷吹响了打造大型的商贸物流中心的号角。而毅徳控股副总裁兼首席财务官吴波更表示，公司每年都会保持3个新项目的增速。

虽然与华南城相比，这些项目的体量不算大，多在数百万平方米左右，但对于其布局的三四线城市的市场而言，影响依然相当显著。

专业批发市场模式的急速复制，引发了业内人士的普遍担忧。甚至已经有专家直接对本报记者预测，3至5年后，这一领域可能出现大量的“烂尾”项目，部分项目因为体量过大，超出区域经济的承载能力，甚至可能对地方的产业发展带来负面影响。

由于中小投资者和市场之间存在信息不对称，“一铺养三代”的观念也根深蒂固，所以即使开发的商贸市场体量超出了区域的承载力，仍然能够实现快速的销售。开发商通过自身品牌给消费者带来了市场增值的预期，但简单的模式复制往往却难以实现培育良好商业氛围的愿景。这些大型专业批发市场定位不够准确，往往只是将其首个成功的产品以同样的模式在全国进行复制，并没有实现本地化，忽视了不同区域市场存在相应的差异化特征。

商业项目必须经过3到5年的养商期，开发商必须是项目的最大兜底者，否则商铺卖掉后，个人投资者只看重自身的蝇头小利，而不会对项目负责，商业氛围难以形成。然而，以华南城为代表的这些企业选取了不持有物业，以几乎全部分割销售的方式来实现资金的快速回笼。这就导致商城的使用权与经营权相脱离，也因此为开发商带来了相当大的整合困难，使其难以保证项目的经营。这是这些专业批发市场背后经营模式的死穴，也预示着它是一种即将被市场淘汰的商业模式。不过，这类专业批发市场有成为行业未来的新生力量的潜力，因为它们既不属于纯粹的电商，也不属于纯粹的商业地产，但是却兼具了电商的平台与物流体系，以及商业地产的交易功能等优势。

专业批发市场走规模化扩张的道路是必须的，只有形成集散效应，才能拉低成本问题，“专业批发市场的平台必须要足够大，但是‘大’并不代表能够成功，必须更加专注、细分，打造针对性的产业和商品门类，链接区域产业链的上下游。

然而，这类专业批发市场要获得长足的发展，必须从3个方面发力：

第一，打造完善的软硬件体系。其中包括健全的结算体系、物流体系与仓储体系等功能。这些功能是解决商品流通过程中的交易结算、物流信息流、资金流等问题的关键，是专业批发市场发展水平真正的风向标。

第二，厘清与传统市场的关系。专业批发市场是传统市场的延伸，还是与之并存的关系，抑或是全新的市场载体？定位决定了专业批发市场未来的发展方向。

第三，要具备互联网思维。在大数据时代，专业批发市场内部的信息化系统，以及线上线下一体化发展程度必须成为其优势。专业批发市场必须一头与传统市场相结合，另一头和互联网紧密联系。

来源：国开联产业规划院  编辑：Jessi