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产业地产应融合产业+功能区

国开联 2018.03.16

在“空间提供者”们看来，以往空间提供的一次性收益已经难以适应越来越多企业发展的需求，持有型物业才是长盛不衰的法宝。传统地产开发商正在开辟产业地产新战场，产业地产企业却已将目光投向转型。

 

产业地产最早的定义来源于工业地产，其承载体在早期也局限于开发区、工业园区等城市的附属功能区。而现在它正在从一个城市的功能区转变为一座城市与产业的综合体。以前的产业综合体项目主要由政府来做，开发商很难涉足。近几年有一些工业地产开发商开始试水，但从已有的案例来看，鲜有成功。尤其是产业综合体要以产业为核心，但传统开发商整合产业资源的能力偏弱，所以最后呈现的基本上是“空城”、“鬼城”。

 

所谓的产城结合，最关键的是应该引进什么样的产业，或者说该引进产业的哪个环节。现在大家讲的产业综合体，可以看作是传统工业园、产业园的升级换代产品。我们现在的城市都是单体功能型的，或用于住宅、或用于商业、或用于行政，城市功能分割存在。未来的城市综合体将是功能“组团”存在的，在国外称作“Smart City”，而复合型的城市将由数个这样的小型智慧型的组合功能区组成。

 

在产业综合体建成之后，开发商到底是走传统的“拿地—建设—出售”的老路，还是转变为一个经营者？哪些业态是需要开发商来经营的、哪些是不用经营的？开发商必须想清楚。

过去的开发商更多是“空间的提供者”，随着Smart City（智慧城市）的出现，这些开发商从“空间提供”到“空间经营”面临的问题就比以往要复杂得多。产业地产如果只有产业，没有复合型的功能区，就已经过时了。

 

对于入园企业来说，从其盈利视角出发，布局在这个园区就是看中了园区的资源，这种资源包括控制型企业资源或者中小企业集群效应。开发商所能做到的是在园区建立初期引入龙头型、控制型的企业，随着这些企业的落地，大批服务于其中下游的小企业自然而然就会聚集。或者开发商整合成规模的产业链关联企业，将它们带到园区里面来，这样就可以形成集群效应，同样是可行的。但这种情况在国内还很罕见，实际上产业地产企业无论是从资本的运作成熟度还是对企业的认知方面，都无法与多年从事股权投资的专业机构相媲美。

 

来源：国开联  编辑：Jessi

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