产业园招商谋变，五地创新实践打破“空置魔咒”

产业链咨询 2025.09.03

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园区空置率攀升与招商模式转型正形成鲜明对比。当传统“政策竞价”模式逐渐失效时，一批产业园区通过精准定位、生态赋能和数字驱动，正在开辟招商新路径。

2025年全国产业园区总建筑面积已突破62亿平方米，但企业扩产需求增速仅维持在3%-5%的水平，结构性空置问题日益凸显。

产业园区单方租金从2022年一季度的138.0元/平方米·月降至2025年二季度的108.3元/平方米·月，降幅达21.5%，平均入住率也从91.5%下滑至70.8%。

面对传统招商模式效能递减、约60%园区产业定位同质化的困境，一批先行园区通过创新实践实现了逆势增长，为行业转型提供了宝贵经验。

01 东部地区：苏州工业园区——技术策源与全球链接

在苏州工业园区MEMS中试平台内，工程师们正在调试价值数亿元的纳米级加工设备。这些设备向全球企业开放，吸引了来自多个国家的技术团队在此进行研发试验，形成了浓厚的国际合作创新氛围。

基本概况：苏州工业园区是中国与新加坡政府间的重要合作项目，连续多年位列国家级经开区综合排名首位，在转型升级过程中系统布局新兴产业招商。

创新举措：园区投资6亿元建设开放型MEMS中试平台，面向全球吸引纳米技术企业集聚。采取“狼群战术”培育创新药企集群，通过政府引导基金以20%参股撬动社会资本，并创新设计社会资本优先退出机制。

实证成效：已吸引超100家纳米技术企业集聚，推动产业产值突破1550亿元，跻身全球五大纳米产业集聚区。BioBAY生物医药园培育了48个上市药品，形成创新药企集群效应。

主要经验：通过打造高端技术平台吸引产业链企业集聚，结合资本手段放大政府资金杠杆效应，实现“技术-资本-产业”良性循环。

02 中西部地区：云南弥渡产业园——“飞地经济”与区域协作

在上海奉贤区的“弥渡飞地”办公空间内，来自云南的企业家正在向东部投资者展示特色农产品加工项目。通过沪滇协作机制，西部资源与东部市场实现了高效对接。

基本概况：云南弥渡产业园位于西部地区，资源条件和产业基础相对薄弱，面临招商难题。

创新举措：依托沪滇协作机制，成立“奉贤-大理商务中心”，借力上海东方美谷品牌资源进行联动招商。创新采用“飞地经济”模式，将东部地区的品牌、资源与西部地区的土地、政策优势相结合。

实证成效：成功引进22家数字健康企业，实现“飞地经济”产值1.95亿元，为当地创造了就业机会和经济增长点。

主要经验：打破行政区划限制，通过区域协作实现资源互补，借助东部知名品牌带动西部地区产业发展。

03 山西转型综改示范区——从“大水漫灌”到“精准滴灌”

在山西转型综改示范区招商指挥部，大屏幕上实时显示着项目对接进度。招商团队采用“金字塔”筛选机制，从大量项目中精准识别出符合园区产业导向的优质项目，确保招商质量。

基本概况：作为山西高质量发展的“排头兵”，山西转型综改示范区面临资源型经济转型的挑战。

创新举措：构建“金字塔”招商架构：塔底全员收集项目信息，塔腰由招商部门精准筛选对接，塔尖通过管委会快速决策。建立“职能保障部门抓项目引荐—专业招商部门抓精准招商—园区服务中心抓项目落地建设”的产业链精准招商机制。

实证成效：今年签约的95个项目全部为无政策诉求的工业类项目，总投资达428亿元。正在洽谈对接项目145个，计划总投资666亿元，形成了“落地开工一批、签约入区一批、跟踪洽谈一批”的良性发展态势。

主要经验：改变传统“撒网式”招商模式，通过精准筛选和快速决策机制，提高招商质量和效率。

04 川南新材料化工园区——要素赋能与服务创新

在川南新材料化工园区政务服务大厅，企业负责人通过“惠企政策计算器”平台，几分钟内就匹配到了适合的扶持政策。园区工作人员主动上门，为企业提供从政策对接到融资协调的全流程服务。

基本概况：位于四川省自贡市沿滩区，是以氟硅化工新材料为主线、新能源材料和精细化工为两翼的特色园区。

创新举措：推出“惠企政策计算器”智能平台，自动为企业匹配符合条件的扶持政策。设立5亿元规模的产业投资基金支持氟硅新材料产业发展。推行“标准地+承诺制”改革，将地块能耗、排放等指标提前公示，实现“拿地即开工”。

实证成效：平台已帮助企业累计申领资金超2000万元，平均缩短政策对接时间60%。已引进企业46户，其中投产和试生产项目15个。协调企业融资3.6亿元，为12家企业注入发展动能。

主要经验：通过智能化手段提升政策服务效率，结合产业投资基金培育本地产业生态，通过“标准地”改革加速项目落地。

05 多地国资园区——“0租金”模式与生态培育

在广州黄埔区的一处国资产业园内，初创企业享受着“0租金”办公空间的支持。园区运营方不仅提供优惠的办公条件，还定期组织投融资对接和产业交流活动，帮助企业快速成长。

基本概况：包括广州黄埔区、南沙区以及深圳、成都、苏州、杭州、北京等地的国资产业园，面对市场下行压力采取的创新举措。

创新举措：推出“0租金”产业空间，采用分阶段租金减免机制。如广州黄埔区拿出区属国企的15万平方米产业空间试点实施“0租金”政策。深圳统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为符合条件企业提供最长2年免租优惠。

实证成效：广州国资在市内累计建成各类产业园区超150个，吸引超4000家大中型企业及小微创新企业入驻。预计为面积需求较大的企业节省千万级的成本。

主要经验：改变传统租金依赖模式，通过“租金换股权”、“服务收费”等方式实现可持续运营，培育新兴产业集群。

06 创新招商的共性经验

这些案例虽然地域不同、产业各异，但共享一些可复制的成功经验：

精准定位：成功园区都聚焦1-2个细分赛道，避免“大而全”陷阱。如浏阳经开区80%招商项目聚焦医疗器械细分领域。

生态赋能：构建“技术-资本-服务”铁三角，为企业提供全生命周期服务。云南安宁高新区推行“5D店小二”服务制，使项目建成投产较行业平均周期缩短40%。

数字驱动：数字化转型重构园区竞争力内核。楚雄州打造数字化招商平台，利用VR全景技术实现“沉浸式考察”，企业落地决策效率提升50%。

这些创新实践表明，产业园区正从“空间载体”进化为“价值枢纽”，从“房东”转变为“股东”和“生态运营方”，为中国产业升级注入可持续动能。

未来三年，产业园区将完成“房东-股东-生态运营方”三重身份跃迁，通过精准定位降低试错成本、生态赋能提升企业存活率、数字驱动优化资源配置效率。

随着零碳园区建设纳入国家政策、区域协作模式广泛推广，“精准-生态-数字”三位一体发展范式，将为中国产业升级注入可持续动能。

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