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养老地产的销售困局

国开联 2015.03.04

随着老龄人口比例的增加，养老地产成为众多开发商的目标之一，目前国内已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业，包括万科、恒大、龙湖、绿地、远洋等地产龙头企业纷纷涉足。但在南京，养老地产还鲜有成功案例。

 

在看到“养老”二字背后的价值后，一些近郊的旅游度假型项目纷纷用上“养老”的概念，甚至在对外宣传中把项目描绘成一个老年人居住的“天堂”，殊不知，老年人对此并不买账，并且随之也出现了“养老地产”与“旅游地产”概念混淆的局面。

 

对于养老地产而言，不是对老人的销售，而是对老年人子女的销售。 养老地产首先要看父母对项目的心理距离和地理距离，另外子女探望父母一次要花多长时间也是关键，所以城市近郊项目最好避开“养老”二字。

 

养老地产和旅游地产跨界融合形成了新的“养老旅游地产”概念，无论是养老地产还是旅游地产，目前都处于发展的初级阶段，成功范例都不多，而两者的融合还有很长的路要走，并不是简单的概念互换和利用。养老旅游地产成功的关键不仅在于如何能够更好实现度假和养老要素的有效结合，更在于配套设施和医疗服务是否有足够的吸引力。

 

自2010年保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，“保险军团”正加紧步伐争夺养老地产先机，并以附加服务取胜。国内首个养老社区已由合众人寿在2013年10月建成并开业运营，而泰康、新华、平安等险企也在寻求投资养老地产的机会。

 

在某寿险公司推出的养老型产品中，开发商在养老社区中植入保险产品，并有多款选择，起价为200万元，投保人至少需要分一次或多次缴纳不少于200万元的保费，费用惊人。而在“椿萱茂”的养老型产品服务中，除了未来数十年的房屋租金外，物业费、卫生费、水电费、护理费等费用仍需要入住后再进行缴纳，后期支出更大。养老地产由开发商前期高投入，看长期回报，所以最终所有成本会摊到业主头上，开发商赚的是后期的钱。

 


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