房企加码布局长租公寓，规模效应或成利润点

Levi 2017.06.21

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当前，房企进军长租公寓市场的频率不断加快，既是政策促成的结果，同时也是对存量市场前景的看好。虽然“痛点”已被抓到，但大量运营机构无法触及到盈利点的现实，也给房企带来了警示。拥有资本优势和资管经验的房企，有能力在规模上实现超越，但能否真正解决盈利难题，目前仍需观察。

政策推动

随着新房市场竞争愈加激烈，房企开始在存量领域进行布局。除涉足棚户区改造、收购烂尾楼等传统方式外，近年来，越来越多房企涉足众创空间、长租公寓等领域，融创、万科等房企甚至入股了链家地产。

其中，因租赁市场空间庞大，竞争不充分，长租公寓领域成为近期房企关注的重点。

国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。

其逻辑在于，随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将是主要的供应来源。与此同时，由于热点城市房价渐高，未来将有越来越多的人以租房而非买房的方式解决住房问题。

在政策层面，2015年和2016年的中央经济工作会议，就连续提到租赁市场，其中有“加快机构化、规模化租赁企业发展”的说法。

在这一领域，房地产开发商虽属“后来者”，但近两年来的步伐越来越快。万科曾于2014年末推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入该市场；石榴集团、佳兆业则在2017年进入。

国开联认为，房企布局长租公寓，除看重庞大的存量市场外，还有政策环境因素。

2016年12月1日，万科获得北京海淀区两宗土地。根据要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持条款。

若这种出让规则进一步推广，未来房企手中将持有大量住宅项目。开发长租公寓，就将成为一种选择。

2017年4月，住建部、国土部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中也提到，“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

对于房企而言，不仅能看到租赁市场巨大的前景，还具备了现实的操作空间。

“伪轻资产”

但房企对该领域的布局，仍显得小心翼翼。截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作（如阳光城和寓见公寓）或轻资产的方式运营长租公寓。

所谓“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。

以熊猫公寓北京工业大学店为例，该处原为某快捷酒店，后被石榴集团租下并予以改造。由于这一优势的存在，该项目拥有200多个房间，成为北京国贸区域规模最大的长租公寓项目。

龙湖在发布冠寓产品时也曾强调，按照规划，起步阶段的冠寓将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大持有比例，最终达到80%的重资产。

但即便是轻资产模式，也存在一定问题。

当前长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。有的企业占到百分之七八十，集中式公寓约占百分之五六十，处于相对偏高水平。这就会极大制约运营方的盈利能力。在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。

在当前的社会化运营机构中，魔方公寓、优家公寓等都进行了多轮融资，其中一个重要用途，就是扩大规模。

因此，有业内人士将这种“轻资产”称为“伪轻资产”，认为只有不涉及产权的纯粹运营商，才能做到真正的“轻资产”，也能具备更好的盈利能力。

从投资角度看，考虑到前期较大的投入和一些优惠的营销策略，几乎不可能盈利。但如果后续规模和品牌力影响足够大，那么长租公寓的经营利润才会逐渐提高。

2017年5月23日，优客逸家CEO刘翔对外宣布，4月份成都公司首次实现单城市盈利，这算是长租公寓行业中，为数不多宣布实现规模化盈利的企业，但净利润只有一个点。而房企旗下的长租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息传出。

房企具有资金规模和资产管理能力的双重优势，虽然布局长租公寓领域较晚，但仍有能力实现规模上的超越。而盈利能力不足，却是整个行业都面临的问题。

参照国外经验，资产证券化将是可能的解决之道，如将REITs作为资产持有人。但就中国的现实而言，实现这一步恐尚需时日。