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“只租不售”成热点，住宅租赁步入快车道

叶志雄 2018.01.09

习近平在十九大报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”。让住房回归民生属性，长租公寓走上风口浪尖。继上海、广州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地。“玩家”也从创业者发展到大型房企，其中不乏央企、国企等“国家队高级玩家”。

 

继上海、广州、杭州之后，深圳首推“只租不售”住宅用地

党的十九大报告中提出“建立租购并举的住房制度”，这显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。继上海、广州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地，该宗地由深圳市人才安居集团有限公司竞得，成交地价为10.1亿元。此次出让突出的特点是，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持，限整体登记，不得销售、转让。

 

截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。“只租不售”宅地在各地大力推行凸显出政府发展房屋租赁市场的决心。

 

大规模的人口流动仍将持续，住宅租赁市场发展进入快车道

据国开联《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》数据显示，截至2016年末，我国流动人口高达2.45亿人，大规模的人口流动仍将持续。而对比国际大都市住宅租赁市场，如纽约2014年约有共340万套住房，其中租赁住房约占整体的64%；上海2015年底约有910万套住房，租赁住房占比仅约20%。

 

作为房地产长效机制的重要组成部分，长租公寓从2010年前后兴起，建立购租并举的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间。

 

不谈盈利，先抢市场，5家房企共抛393亿元长租公寓融资计划

国开联认为，房企进入长租公寓的普遍心态是“不谈盈利，先抢市场”。长租公寓市场潜力巨大，虽然目前盈利空间似乎不大，但必须抢占先机。

 

资本驱动之下，各家企业为了争夺市场规模。规模房企中，已有万科、金地、龙湖等进军长租公寓。2016年5月，万科运营的长租公寓正式定名为“泊寓”，并在2017年加速扩张，计划年内在全国范围内开发10万间公寓；龙湖成立自有长租公寓品牌“冠寓”，计划在12城布局；碧桂园长租公寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局了15个项目，首个长租项目将于上海亮相。

 

除此之外，自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入，5家企业总计392.7亿元的融资计划获批。

 

国开联认为，出现这一现象背后的诉求主要有两点：一是市场占有率和品牌的诉求。简言之，就是规模大、市场占有率高了自然品牌影响力就有了，后期可以向更多相关方宣传，方便接下来规模扩张。二是资本市场融资诉求。部分长租公寓企业估值是按照签约间数计算，也就是说，规模越大估值就越高，企业为了增加估值会千方百计扩大规模。

 

更多相关资料，请详见：国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》

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