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风口期来临，长租公寓面临“假大空”

Jessi 2018.02.25

长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、创业公司、国企等市场主体纷纷汇聚该市场，打算从风口期中挖掘商机。但在长租公寓市场快速发展的当下，其中一些“玩家”仍然比较浮躁，出现了“浮夸风”，甚至出现了虚报规模、业绩等情况。

 

“假大空”之一：市场空间没那么大，数据有点自娱自乐

有机构报告预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿人；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，甚至有的机构预测未来10年租赁市场规模将达到4万亿元。看了这些自娱自乐的预测数据，貌似长租公寓行业空间很大。暂且不管这些数据预测的依据和过程是否合理，从结果来看，不够合理，也没有这么多市场空间。

 

国开联认为，市场化的租赁住房本质在于先租后买，租是先期人口导入策略，租了一段时间后，有了支付能力，自然会向购买住房迈进。按照中国人的传统观念，“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看，市场化的租赁住房更多的意义在于先租后买，买是安定的基础。因此，伴随着城镇化的进程和收入水平的提升，租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场，租赁市场的空间不会一直无限制放大到3万~4万亿元的规模。

 

“假大空”之二：运营签约间数“浮夸风”，夸大运营规模

长租公寓“5+1”的市场格局来之不易，但各家企业为了争夺市场规模，使用的招数除了加大拓展与资本推动外，一些“挖空心思”的做法陆续出现。从运营或签约间数来看，主要表现为虚报数据的“浮夸风”问题。

 

比如，有家长租公寓企业对外宣称已经有10万间房源，但经过国开联调研数据核算，其运营的长租公寓2.5万~3万间，再加上签约未运营的2万多间，这家企业只有5万余间的总规模。甚至有的企业还制订了发展几百万间长租公寓的规模化目标。

 

另外，部分有买卖二手房背景的公司，分散式长租公寓运营签约间数动辄几十万间，数据确实很庞大，但经过国开联仔细了解，这些数据有很多水分。一般来讲，这些数据包括两部分：一部分是正式签约由二手房公寓板块业务运营的房间数据，这个数据应该算正常的签约运营数据；另外一部分是已经登记租房的房源，这些房源有可能同时在几家中介门店登记。这样的数据不能算，算了就有了水分。因为数据量大，并不是具体到某一家公司独家委托运营的房源，也有可能是不存在的虚假数据。

 

“假大空”之三：运营签约间数“浮夸风”背后的资本诉求

除了上述运营签约间数“浮夸风”虚报运营规模之外，还有的企业甚至直接签“假合同”，这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。这种“假合同”分为两类：一是个别大公司与中小规模长租公寓签“假合同”，房价、数量算自己的，只需要交一部分“手续费”，其实，业务上一点关系都没有；二是直接签“假合同”，利用各种营销噱头和开发商项目签约。有的距离能够达到运营条件的时间还早，有的项目若好卖，开发商有可能不会考虑做长租公寓。

 

那么，为什么出现个别公司运营签约间数“浮夸风”？制造这些虚假规模数据有什么好处？国开联认为，个别公司运营签约间数“浮夸风”背后的诉求主要有两点：一是市场占有率和品牌的诉求。简而言之，就是规模大了市场占有率高了，品牌影响力就有了，后期可以向更多相关合作方宣传，方便接下来业务规模的扩张。二是资本市场融资诉求，有的长租公寓企业估值是按照企业的签约间数来估的，也就是说，一个企业按间数来算，规模越大其估值也就越高，有了估值就可以融资，有了钱企业就有了规模。所以，企业为了增加估值会千方百计扩大规模，包括上述提及的各类手段和措施。

 

由此可见，个别长租公寓企业运营签约间数“浮夸风”背后的诉求已经明确，这也可以理解，但这样虚报企业规模的情况令人担忧。鱼龙混杂的市场中，个别企业通过虚报数据欺骗投资者、欺骗市场，未来极有可能会产生更多的问题，这将影响整个行业长期健康发展。

 

在此，国开联呼吁大家正视行业问题，为行业发展创造良好环境，只有这样的企业才可能长久存在。

 

更多相关资料，请详见：国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》

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