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物流地产投资切勿陷入三大误区

徐志涛 2018.07.16

物流地产凭借其土地价格较低、政策支持多以及高回报长周期的稳定收益等优势成功吸引大量资本涌入。然而,有些人却陷入“地产化思维”导致的误区里不敢投资,把机会越推越远,错过了投资的最好时机。

 

物流红利政策密集出台

20149月,国务院印发《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》,强调着力降低物流成本,着力提升物流企业规模化,加强物流基础设施网络建设。20178月底,国务院印发再次发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》,意在通过推动物流降本增效以促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率。《意见》指出,为了推动物流降本增效,将给予政策扶持,着力营造物流业的良好发展环境,提升物流业发展水平,以配合和推动实体经济健康发展。《意见》指出,到2018年,社会物流总费用占国内生产总值的比重较2015年降低1个百分点以上。按照201674.4万亿GDP总规模计算,缩减成本目标接近1万亿。

 

物流地产优势突出,发展空间巨大

相比地产开发,物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势,同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间,因而成为房企争相布局的战场。除万科外,绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向;京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域;而作为金融机构的代表,平安也在积极抢滩物流地产市场。

大量资本“围猎”物流地产,除了受行业政策影响外,我国第三方物流业发展空间较大也是一个因素。从我国目前物流行业来看,整体物流效率偏低,物流成本偏高,物流成本占GDP比重远高于发达国家,在我国社会物流提效降本诉求的推动下,行业增量及存量置换需求空间大。我国高标物流仓储需求方主要包括高端制造业、传统零售、电商以及第三方物流与持续快速增长的需求不一致的是,物流仓储供给侧结构性短缺严重,存量仓储供需缺口明显,中国物流地产市场将维持供不应求的态势。

 

物流地产三大误区引关注

一些企业看到了物流地产的火热,也都了解当前物流地产的平均投资回报要高于商业地产,却都不敢投其实陷入了“地产化思维”导致的误区里:

 

1、拿地难的误区

难不在“地”,而在“税”拿地难似乎是行业共识,逻辑也很简单:物流地产投资强度不足,经济效益低、税收少,地方政府不支持。但细究其中,地方政府并非不支持物流地产,只是不满于其税收贡献不足。如果能够满足地方政府对于税收的期待,拿地难的问题是否就可以迎刃而解?那问题的关键就转化为如何让税收落地,也即是如何实现物流地产结算中心的功能。建议物流地产运营商分两步走:一是筛选出合适的行业、合适的客户,能够有税落地;二是说服客户接受支付交易和资金结算服务,从而实现税收落地。

 

2、招商难的误区

做专业运营商,别做“包租婆”现阶段很多物流地产空置率很高,在招商都很困难的情况下,更别说服客户将税收落地了。其实,招商难的主要症结在于“包租婆”式的运营模式。前些年一些参与者“大干快上”地以地产化的思维囤积了大量土地,并采取简单粗暴收租金的模式进行运营,近来渐渐尝到了苦果,客户不断流失。随着物流行业的发展及客户需求的升级,专业的物流地产运营商取代大量的“包租婆”是大势所趋。

而要成为专业的物流地产运营商,可从以下几个方面着手:首先是实现网络化,单点、纯仓储型的项目就是纯粹的地产项目,没有太大意义,做物流地产必须实现跨区域的网络联盟,通过资源整合实现产业聚集;其次是平台化,物流地产运营商需要搭建公共服务体系,为客户提供全方位的服务,最重要的是要建立全程可视的一体化物流信息服务平台,推动物流、信息流、资金流三流合一,实现数据的积累和沉淀;最后是资本化,在网络化、平台化的基础之上,打通产业与资本对接的链条,通过产业基金、供应链金融等资本化服务提升客户粘性,进而促进税收落地。

 

3、算账难的误区

不能只着眼于土地的账既然提到了资本化,再回到开篇提到的现象——很多金融机构认为物流地产投资周期太长,算不过账来——其实这也是因地产化思维而产生的误区。物流地产的投资不同于地产,不能只着眼于土地的账,真正的收益在于长期运营收入和提供其他附加服务带来的收入,而不是开发性收入。

比如,金融机构在进入物流地产开发的同时,就可以绑定入驻的客户,以物流地产为载体,通过产业基金、供应链金融等形式满足客户上下游的融资需求,由此获得的回报要比不断下行的净租金回报率丰厚的多。当然,不同背景的参与方,算账的逻辑自然不同。但只要跳出地产的思维,总能找到与自身资源相匹配的获利空间。

 

更多相关资料,请详见:国开联发布的《物流地产行业商业模式深度研究报告(2018年版)》

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