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长租公寓“风口”下的隐忧

Jessi 2018.08.26

近两年市场逐步对长租公寓形成一种共识，即租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向，同时也是资本眼中的新一轮“风口”。不过，在当前阶段，其中暴露出来的问题并不比市场嗅到的机会少。在套用传统的模式无效的情况下，长租项目要采用何种融资模式、盈利模式，是整个市场下一步绕不开的话题。

长租公寓盈利难

杭州鼎辉家破产波及4000租客，长租公寓的金融化运作模式被曝光，并引来社会广泛关注。

从当前跑马圈地的市场格局来看，长租市场主体主要包括开发商系、中介系、酒店系以及创业系等不同背景的运营方。财大气粗的开发商运营者吐槽长租项目亏损已经成为常态。Soho中国潘石屹表示，“按照银行的基准利率4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。”

长租公寓项目确实很多都不赚钱，主要是收益是单一的，而且很多租金上升空间不大。这和租赁需求的过渡性有关。租赁市场收益呈U型，刚开始靠收租可以，但随着规模做大，经营成本增加，比如说消防、职工薪酬成本增加，政府监管导致各类审批节奏放缓等，所以做到一定程度要想办法突破一个瓶颈。

长租公寓融资渠道单一

由于政策层面的鼓励，长租公寓的资产证券化产品发行报备的条件和流程均较其他产品要容易很多。考虑到回报周期长、盈利难等问题，资金方尤其是银保等金融机构仍以谨慎为主。

从目前市场的选择来看，租赁市场多以REITS、类REITS为代表的资产证券化产品为主要融资模式。不过，在实际操作中这些产品也没有逃脱传统的路径，面临着颇多问题。产品设计上，还是‘抵押+兜底’，还要求发行方出25%的劣后，利率比同等级债券高1%左右。

吸引金融产品进入，核心问题是租价比（一年租金/售价），分子和分母都很难动。观察国家政策的思路，是要通过非住转住的方式做大分母；但是非住转住资产流动性很差，甚至不能流动、不能抵押，现在主要看主体信用，实际上就缩小了融资主体范围。

这些问题仍需要进一步的解决方案。

长租公寓模式存风险

北京刚刚因房租上涨和个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源而进入严监管模式，8月23日杭州鼎家因经营不善宣布破产，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

然而，此次鼎家破产案暴露了三大风险：

第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还此类网贷。如果业务操作稳定，本身没问题，但如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。但租客是必须要偿付此类网贷的，这就会带来很多被动或很尴尬的地方。


第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼，旗下公司鱼龙混杂，类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途，都面临很多不确定性。类似不确定也带来了很多风险，即一旦资金断裂或挪用，此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。


第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全，如果内部管理层都扯皮，那么很多违规乱象就会出现。而且管理层之间有各类纠纷，也会导致房东和租户受牵连，所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理很关键。

长租公寓行业的运营与发展，不管是盈利模式与能力的打造，还是融资渠道、方式的创新与运营模式的探索，对于当前行业而言，都面临诸多问题，有待行业参与者的不断创新与探索。


更多相关资料，请详见：国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》

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