房企的五条产业转型之路

十一假期以来，贾跃亭与许家印的FF新能源汽车投资合作纠纷被广泛关注，表面来看是单纯的投资合作纠纷，然而其背后却折射出了大型房企的战略转型之路。

背  景

随着“限售、限购、限贷、限价”等调控政策的出台，传统商品房开发销售模式面临开发成本增加、融资收紧、资金回收压力大等问题。现阶段调控会释放一定刚需和改善型自住需求，这种需求会随着人口结构变化和城镇化发展进程保持稳定增长；另外一方面，考虑到控制人口规模、房屋存量、居民收入水平及房价收入比等因素，有支付能力的需求规模在一定阶段内是相对有限的。因此，未来一段时间，房地产行业虽然会保持一定的发展，但房企的战略调整势在必行。

路径一：教育

2017年国内教育市场总规模超过9万亿元，国家意志成为教育产业进入黄金期的拐点，教育产业成为房企多元化发展的新方向。教育作为强劲内需，成为地产商主要转型版块。

在2017年，上海万科教育以“热带雨林·新物种”为主题，推出教育品牌“德英乐”。碧桂园“博实乐”教育在美国纽交所挂牌上市。近年来，各大地产品牌纷纷看好教育领域，外加教育与地产具有天然的连接属性，不少地产巨头纷纷觊觎教育市场。目前，“地产+教育”有三大模式：

第一、借助周边丰富的教育资源提升项目品质，算是“傍名校”。这种可以算“地产+教育”的初级模式，营销味道较重，希望借助名校提升楼盘价值。

第二、与名校合作办学，可称为“引名校”。这种模式相对成熟，即由房地产企业出资兴建校舍，建成后交由当地教育部门管理。合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，投资校舍、设备等硬件并负责设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。

第三、社区自己创办学校，可称为“办名校”。这种模式就是房地产企业自己创办学校，多聘请专业的教育管理机构管理教学。该模式的关键是招聘到优秀的校长，建设合格的教师队伍，制定科学的发展方案。这种模式将建校者和办学者合二为一，保证教育稳定性，开发难度最大但成熟后经济收益也最大。

路径三：文体旅游

近几年，我国旅游经济的蓬勃发展吸引了不少房企的目光，文旅地产成为了不少房企跨界经营寻求的新的利润增长点。从《中国建设报·中国房地产》获悉，在城市地产调控政策之下，部分房企选择将大笔资金转投文旅地产洼地，文旅地产成为地产行业的新动力和突破口。

目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，但其短期升值难、长期周转难也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独特的文化多样性在中国的文旅地产项目中占有一席之地。

近年来，特色小镇以特色文化为基点，依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。例如，浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇以及银川镇北堡等，看似特色迥异、各具千秋，但深挖其经营理念就会发现，这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点，依托原生态民俗文化，成功打造出了文旅项目。

特色小镇对想要跨界运营的房企具有很强的借鉴价值。一方面特色小镇突出了旅游运营在项目中的重要性；另一方面，形色各异的旅游小镇也显现出了个性化和稀缺性的优势，从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾，提高旅游目的地的复购、重游和二次消费。因此，文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造经典文旅项目，个性化和稀缺性运营才是最佳途径。

路径四：现代农业

在国家大力推动乡村振兴战略的大背景下，房企在农业的开发，可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势，加快建设进度、提高周转效率、享受诸多政策红利。

2017年年初，中央文件曾明确表明：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益，集循环农业、创意农业、闲适体验于一体的田园综合体。”艾米会创始人唐飞认为，农业作为生活的根本，“农业+地产”结合的价值体现在现实对乡村闲置资源的激发与利用，同时促发农业产业升级引擎，助力打造农业特色生产和人文性质相结合的项目。

在建设田园乡村的众多产业嫁接模式中，绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。早前，已有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式，试水“农业+地产”的转型模式。

2018年1月，碧桂园集团董事局主席杨国强公开表示，“40年前我种田，40年后我还是回去种田”，明确表态转战农业市场的计划。同月，华润置地也携手中国农科院下属企业中花易达发布了全新农业品牌“耕雨”，并正式宣布开始打造自己的田园综合体。

随着物质条件的丰富，市场也出现了新需求。很多城市现在都出现了这样的现象：居民越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品，非常热衷到城郊采摘果蔬，亲近自然。现代人喜欢追求更健康的生活方式和更宜居的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游有刚性需求。

因此，地产和农业的融合是趋势所在。他说，“农业+地产”的全新模式的确会为与农业息息相关的特色小镇建设带来更深度的跨界，但房企需要加强合作，在不擅长的领域寻求多方位的资源支持，形成产业闭环，实现可持续发展。

农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心，农业自身资源效应及开发潜力显现，加之政府重视农业产业发展，从根本上推动了以新型生态小镇化为导向、融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。“地产+农业”的新思路，也将为房企的特色小镇项目注入新活力。

路径五：新能源汽车

2018年8月7日，恒大法拉第未来智能汽车（中国）有限公司在广州南沙正式成立，注册资本金20亿美元，控股大股东为香港恒大健康。

FF公司CEO为前乐视网CEO贾跃亭，FF公司致力于打造高端新能源电动汽车，号称做"中国版的特斯拉"，此前由于乐视网的财务风波，FF公司一度陷入停滞状态，如今恒大斥资入股成为大股东后，法拉第未来将如何发展成为社会关注的焦点。

恒大集团的"房地产+汽车"的跨界，一点都不奇怪，作为衣、食、住、行四大民生中最重要、消费额最大的住房和出行，在未来很长时间内都将占据人们生活支出的主导地位，两大产业的结合，或许将蹦发出更加强劲的市场机会，比如，地产可以借助汽车产业城概念进行拿地、汽车可以作为地产项目的落地配套、汽车产业链可以为地产提供人口和消费支撑、地产又可以成为汽车产业链运营的增值点。