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物流地产商拿地的三种新方式

国开联 2020.06.14

新冠疫情期间，各大行业都受到了不同的打击，但物流行业却逆势增长，成为在疫情中依然迅猛增长的行业。在新基建和自动驾驶的加持下，物流业逐步完成从重资产到轻资产的转变，而物流地产重资产端，在普洛斯、宇培、丰树等各大巨头集聚的情况下，依然有万科、平安不动产、京东等企业跨界进场，物流地产又一次站在风口之上。但近年我国各地工业仓储用地指标都趋于收紧，如何拿地成为当下各大物流地产商巨头布局的重点。

收益率显著高于其他不动产，吸引各大资本跨界入场

物流地产经营专业现代化的物流设施的载体，主要是用于存储、中转、分发货物的物理空间，为货物从销售地到供应地的流通，运输、配送和信息管理提供最主要的配套服务，是整体物流供应链中最为关键的一环。基于物流地产的不可或缺性，近年我国物流仓储空间一直供不应求，且与商业地产、住宅地产等不动产项目相比，一线城市的物流地产收益率一直在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-5%的投资回报率，使得物流地产一直吸引不同领域的巨头跨界进场。

得益于良好的市场前景和可观的投资回报率，当前除去以普洛斯、丰树、宇培、宝湾为代表的传统物流地产商，以ESR（易商红木）为代表的新兴势力崛起，也有各行业企业跨界进场，以房地产开发商、电商企业、险资企业与财团、传统工商贸企业四类代表为主，其中不乏万科、平安不动产、京东、菜鸟等行业巨头。

市场结构失衡，高标仓供不应求

虽然我国地产发展迅速，但行业发展并不能盲目乐观，当前我国物流地产结构严重失衡，主要在于传统仓供给过剩，高标仓供不应求。由于高标仓拥有先进完善的建筑结构和大数据、智能机器人等智能化软硬件设备作为支撑，能够规避传统仓储功能延展性不强、结构不合理、存储有限、安全风险高等问题，快速实现货物的规模化供应，使得拣选和配送的效率有所提升，有效降低仓储成本，因此在市场上需求不断上升。

由于物流仓储占地面积大、产值不高、贡献税收少，对地方财政供给有限，使得我国工业物流仓储供给一直处于低位，同时产业发达的城市也对物流仓储的用地考虑日趋慎重。其次，由于传统和非标仓储改造升级难度大，且传统仓储商自我改造的动力也不足，使得高标仓在我国总仓储供给中的比例不到5%，难以满足当下强劲的市场需求。

三种方式解决拿地问题，抢占市场

在工业物流用地指标趋于收紧的情况下，物流地产商主要通过以下三种方式拿地。 

——强强联合，共同开发

为规避给与政府纯粹的物流地产印象，物流地产商各大进入者携手合作，以政府的利益诉求为切入点，组成联合体，其他企业以物流配套服务商出现，既能满足政府对税收的期待，同时也能有效使用物流地产商提供的服务，以此顺利拿地。目前物流地产商已开始与物流企业、电商企业、实体企业合作，践行这种模式。

——闲置仓储，改造升级

除了携手合作之外，二次存量土地资源的在开发也是物流地产商拿地的方式之一。对于经营不善或其他种种原因闲置又不愿被政府收回的土地，若交通和产业基础拥有较好的优势，物流地产商会进行前期研判，将物业或空地进行高标仓改造，变废为宝。物流地产商中，丰树在老旧物业改造非常擅长，丰树在新加坡怡丰城和位于亚拉山大区的两大标志性项目——丰树商业城，就是通过就有项目改造而成，而丰树进入国内的第一个项目也是收购浦东空港欧罗物流园改造完成的。

——成立基金，收并购拿地

在工业物流地产指标收紧的情况下，物流地产商通常会通过收并购获取土地指标，而收并购的资金来源主要是成立的物流地产基金。目前市场上物流地产基金运营最为成熟的代表是普洛斯，通过引入基金杠杆缩短项目的投资回报周期。在普洛斯的影响下，以万科为代表的物流地产市场新兴进入者纷纷探索成立物流地产基金，目前万科已经成功收并购普洛斯、太古冷链平台等企业，扩充自己的土地存储。

在新基建推动下，物流地产市场竞争愈趋激烈，除了拿地之外，运营服务、金融运作等因素都在影响物流地产商的市场布局和策略节奏，想要立于不败之地就要因时因地地进行创新。

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