国土部新政规范养老设施用地

国开联 2015.03.04

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国土资源部办公厅近日下发《关于印发〈养老服务设施用地指导意见〉的通知》（以下简称指导意见），对于养老服务设施用地进行了政策规范。

近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

从该指导意见看，有几个比较突出的政策导向是需要注意的：

一、对于养老土地使用权的取得，鼓励以租赁为主，以出让为辅，而且将养老土地用途，确认为医卫慈善用地，那么这将对养老地产投资建设的盈利模式造成一定的影响。如果是以租赁方式取得土地使用权，那么营利性的养老服务投资机构，将不能采取转让房产、养老公寓或类似的准产权取得方式来获利，同样如果大众想以购买产权方式取得养老公寓等，在新政策出台后，应关注其购买的养老公寓土地取得方式，这将直接影响到购买方式是否合法；而以出让方式取得的土地使用权，由于取得的是“医卫慈善用地”，因此在最终取得的房产证及办理抵押等手续上与商品房是有一定区别的。

二、以租赁方式取得养老公寓服务的，按照该通知规定应不超过5年，期满后，承租人享有优先租赁权。但同时值得注意的是，指导意见的有效期同样是5年，因此，作为养老地产这样一个比较新兴的产业，从目前政策来看，是比较谨慎，以逐步探索的态度在进行尝试，一方面通过优先租赁权来保障承租人可以继续享受服务的权利，但是另一方面，以五年为周期，来探索养老服务产业的继续规范和发展，也是一个相对比较合理的周期。

三、在指导意见中，有一条比较明确的优惠政策，即“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

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