养老公寓行业投资价值与未来趋势报告 2023

随着人口年龄结构的快速变化，中国正进入一个前所未有的人口老龄化时代，中国老年人消费市场具有广阔的增长空间。目前养老机构无法满足老龄化社会需求，养老公寓成为地产投资热点。万科、恒大、招商、华润等国内龙头房企，在养老公寓方面早有布局，不仅早已有养老产品面市，有的甚至专门成立了养老事业部。

截至2017年底，全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5-10年保持升势，因此养老公寓市场的兴起正当其时。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多城市均已出现一定数量的养老公寓。中国养老公寓行业尚处于起步阶段，市场前景十分广阔。

 

 

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前言

第一篇 行业概述

一、行业相关概念

（一）养老公寓的定义

（二）养老公寓的特点

（三）养老公寓的作用

（四）养老院和养老公寓的区别

二、行业产业链

（一）上游

（二）中游

（三）下游

三、行业发展环境

（一）政策环境

1、行业政策汇总

2、重要政策解读

（1）《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》

（2）《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》

（3）《国务院办公厅关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》

（4）《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》

（5）《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》

3、行业观点洞察

（1）政府高官

（2）企业家代表

（3）专家学者代表

（二）经济环境

1、国民经济运行

2、消费价格指数

3、城乡居民收入

4、社会消费品零售总额

5、全社会固定资产投资

6、货币供应量变化

7、国家外汇储备

（三）社会环境

1、城镇化进程

2、城镇化现状

3、城镇化对养老事业的影响

（四）产业环境

1、房地产开发投资

2、房地产市场供给

3、房地产市场销售

第二篇 行业发展现状

一、养老模式发展综述

（一）国外养老模式发展现状

1、国外养老模式发展历程

2、主要国家养老服务模式

3、国外养老模式发展趋势

4、国外养老模式经验借鉴

（二）中国养老模式比较分析

1、中国家庭养老模式

2、中国福利机构养老模式

3、中国社区居家养老模式

4、中国新兴养老模式

二、中国行业发展可行性

（一）市场发展增速

（二）市场需求驱动

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（三）市场盈利能力

（四）市场吸引力分析

三、中国行业发展现状

（一）市场供给

1、养老公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺

2、养老公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位

（二）市场需求

1、养老公寓市场存在巨大需求

2、养老公寓总体需求呈现上升态势

3、中高收入老年群体对高端养老公寓需求加大

4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高

5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好

（三）竞争格局

（四）消费潜力

四、中国行业发展问题及对策

（一）存的问题

1、政策方面

2、体制方面

3、实力方面

（二）发展对策

……

第三篇 行业开发与经营情况

一、养老地产融资与开发模式

（一）养老地产融资情况

1、融资来源

2、融资渠道

3、融资方式

（二）养老地产开发模式

1、原宅适老化改造模式

2、新建住区适老化通用住宅模式

3、专门老年住区模式

……

二、行业运营与管理模式

（一）养老公寓运营模式

1、“养老文化”概念营销模式

2、养老公寓产业链延伸模式

3、租、售、反按揭组合入住模式

……

（二）养老公寓管理模式

1、开发商管理模式

2、战略联盟管理模式

3、专业公司管理模式

……

三、行业开发与经营现状

（一）行业开发资金融资现状

（二）行业开发现状

1、功能设计局限性

2、行业经营效益

3、行业投资风险

（三）行业开发创新情况

1、行业产品创新

2、行业融资模式创新

3、行业经营模式创新

第四篇 行业市场定位与营销策略

一、市场定位

（一）养老公寓项目市场调查

1、市场调查研究

2、消费者心理特征

3、消费者行为模式及购买决策过程

（二）养老公寓项目消费者细分市场

（三）养老公寓项目目标消费者市场选择

（四）养老公寓项目市场定位分析

二、养老公寓盈利模式

（一）养老公寓销售渠道类型

1、第一渠道模式

2、第二渠道模式

（二）养老公寓销售渠道选择

1、销售渠道考虑要素分析

2、养老公寓项目的销售渠道选择

三、养老公寓促销策略

（一）促销目标

（二）促销方式

（三）促销策略

1、广告促销策略

2、人员推销策略

3、营业推广策略

4、公共关系策略

（四）滞销应对策略

1、养老公寓开卖就滞销的应对策略

2、养老公寓售出两三成后滞销的应对策略

3、养老公寓售出四五成后滞销的应对策略

4、养老公寓售出七八成后滞销的应对策略

四、养老公寓项目价格策略

（一）定价目标

（二）价格影响因素

（三）定价方法

（四）调价方法

（五）定价程序

第五篇 养老公寓建筑规划设计

一、老年人的特征与特殊需求

（一）老年人的生理特征

1、老年人人体工程学

2、老年人的生理特征

3、老年人的生理需求

（二）老年人的心理特征

1、老年人的心理特征

2、老年人的心理需求

（三）老年人的行为活动特征

1、老年人的活动分布圈

2、老年人的活动特性

二、养老公寓功能元素设计

（一）居住功能元素设计

（二）公共服务功能元素设计

（三）交通功能元素设计

三、养老公寓的建筑组合及总平面设计

（一）建筑组合设计

（二）总平面设计

四、混住型养老公寓规划设计

（一）可行性研究

（二）设计要点分析

（三）设计案例调研

……

第六篇 区域市场发展情况

一、北京

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

二、上海

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

三、深圳

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

四、广州

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

五、济南

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

六、成都

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

七、武汉

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

八、天津

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

九、重庆

（一）房地产市场分析

1、开发投资

2、资金来源

3、市场供给

4、市场销售

（二）养老公寓市场规模

1、公寓总量

2、公寓分布

（三）养老公寓经营效益

（四）养老公寓需求潜力

1、老龄化人口驱动

2、经济收入驱动

（五）养老公寓优惠政策

（六）养老公寓典型案例

（七）养老公寓发展趋势

……

第七篇 行业领先企业

一、行业领先房地产企业

（一）保利房地产（集团）股份有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（二）万科企业股份有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（三）华润置地控股有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（四）首创置业股份有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（五）绿地控股集团股份有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（六）浙江云天房地产开发有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

……

二、行业领先运营企业

（一）亲和源集团有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（二）重庆凯尔老年公寓管理有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（三）长沙市爱之心老年公寓管理有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

（四）千鹤湾老年公寓投资管理有限公司

1、基本概况

2、主营业务

3、市场布局

4、经营情况

5、优劣势

6、养老公寓开发

7、投资动态

……

三、行业领先个案

（一）上海亲和源养老公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（二）北京汇晨老年公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（三）上海浦东新区爱心养老公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（四）广州南国颐景老年公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（五）荣成市老年公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（六）北京通州华龙老年公寓

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

（七）杭州萧山区老年颐乐园

1、公寓发展简况

2、公寓规划设计

3、公寓运营模式

4、公寓入住状况

5、公寓收费情况

6、公寓经营优劣势

……

第八篇 行业投资价值及发展趋势

一、行业投资动态

1、温岭城南投资5.4亿元建造高端养老公寓

2、江西规模最大的民营新型老年公寓落户瑞昌

3、宁海规模最大老年公寓动工，总投资约4.5亿元

4、抚州一重点养老工程项目正式开工，总投资5.6亿元

二、行业投资机会

三、行业投资风险及建议

（一）行业投资风险

（二）行业投资模式

（三）行业投资策略

四、行业发展前景

（一）市场规模预测

（二）市场需求潜力

（三）可持续发展建议

五、行业发展趋势

（一）开发与后期运营结合

（二）混合社区模式成主流

（三）服务团队建设是关键

（四）科技元素注入新活力

（五）养老公寓走向产业化

……

图表目录

图表1 养老公寓的分类

图表2 养老公寓相关政策汇总

图表3 养老公寓行业产业链

图表4 2012-2017年我国GDP及增速情况

图表5 2012-2017年中国城乡居民人均收入变化情况

图表6 2012-2017年我国房地产开发投资增速

图表7 日本提供居家养老服务的企业数目（单位：家）

图表8 日本三类社会养老机构比较

图表9 日本先进的社会养老机构

图表10 美国先进的社会养老机构

……

图表20 入驻养老公寓的意愿调研（单位：％）

图表21 我国当前房地产融资来源分析

图表22 老年社区的基本要素分析

图表23 按功能区分养老公寓模式

图表24 养老公寓租、售、反按揭组合入住模式

图表25 我国老年人口消费潜力（单位：万亿，%）

……

图表40 2012-2017年中国养老产业市场规模及增速

图表41 国内养老地产盈利模式

图表42 普通住宅与养老住宅的会所收益比较

图表43 选择养老机构的比例（单位：%）

图表44 2011-2017年老龄化人口及养老公寓市场容量情况

图表45 2011-2017年中国人口数量及增长情况（单位：万人，%）

……

更多图表：略。

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