工业地产行业投资价值与未来趋势报告 2021

工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。近年来，一大批国内优秀的工业地产品牌迅速崛起，逐渐成为工业地产行业中的翘楚。  

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。未来几年，工业地产行业将保持高景气度。   

 

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前言

第一篇 行业概述

一、相关概念

（一）工业地产的定义

（二）工业地产的分类

1、重工业房地产

2、轻工业房地产

3、仓储房地产（物流地产）

4、自由贸易区房地产

（三）工业地产的特征

1、政策主导性强、专业性强

2、投资大、投资回收期长

3、区域性强

4、项目增值空间大

二、行业产业链

（一）上游

（二）中游

（三）下游

三、开发模式

（一）工业园区开发模式

（二）主体企业引导模式

（三）工业地产商模式

（四）综合运作模式

（五）私人业主开发模式

……

四、盈利模式

（一）以土地溢价增值而获取利润

（二）进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品

（三）通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式

……

第二篇 发展环境

一、政策环境

（一）行业政策汇总

（二）重要政策解读

1、《十九大房地产政策解读》

2、十九大报告：为中国产业地产发展指明方向

3、2018中央经济工作会：指引“特色小镇+产业地产”

4、《产业用地政策实施工作指引》

5、《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》

……

（三）行业观点洞察

1、政府高官

2、企业家代表

3、专家学者代表

二、经济环境

（一）国民经济运行

（二）消费价格指数

（三）城乡居民收入

（四）社会消费品零售总额

（五）全社会固定资产投资

（六）货币供应量变化

（七）国家外汇储备

三、社会环境

（一）人口环境

（二）教育环境

（三）文化环境

（四）生态环境

四、房地产行业环境

（一）中国住宅投资情况

（二）中国商品住宅新开工情况

（三）中国商品住宅销售情况

（四）中国商品住宅平均销售价格

第三篇 发展现状

一、房地产行业发展状况

（一）发展阶段

（二）发展概况

（三）发展特点

（四）商业模式

（五）发展现状

1、市场规模

2、供需分析

3、竞争格局

4、存在问题

（六）发展趋势

二、工业地产行业发展综述

（一）发展历程

（二）发展特点

1、跨国投资增多

2、国内企业大举圈地

3、工业地产租金飙升

（三）市场供需

1、工业地产的投资分析

2、工业地产的开发分析

3、工业地产市场需求分析

（四）土地价格

    1、中国工业用地价格走势

2、中国工业用地土地价格指数

3、主要地区工业用地价格分析

（五）竞争格局

1、中国工业地产新进入者分析

2、国外工业地产企业中国市场布局

3、中国工业地产市场同质化隐忧

（六）最新动态

（七）问题与对策

1、存在问题

2、解决对策

第四篇 细分业态

一、工业厂房

（一）工业厂房建设分析

    1、工业厂房投资流程

2、标准工业厂房优势

3、标准厂房成本核算

4、定制工业厂房优势

（二）各类工业厂房建设设计

1、单层厂房

2、多层厂房

3、热加工厂房

4、冷加工厂房

（三）典型案例

（四）未来发展

二、工业园区

（一）建设规模

1、固定资产投资规模

2、数量规模与分布

（二）运营情况

1、产值规模

2、投资收益

（三）典型案例

1、中关村国家自主创新示范区

2、上海张江高科技园区

（四）产品形态

1、临空工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

2、创意工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

3、总部工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

4、物流工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

5、科技工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

6、生态工业园区

（1）建设历程

（2）建设规模

（3）发展模式

（4）典型案例

（5）发展趋势

    ……

第五篇 重点区域

一、北京

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

二、上海

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

三、广州

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

四、天津

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

五、成都

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

六、武汉

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

七、重庆

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

八、深圳

（一）土地市场总体供需

1、土地市场供求面积

2、土地成交金额与价格

（二）工业用地市场供需

1、工业用地供求面积

2、工业用地成交金额与价格

（三）工业经济运行与地位分析

（四）工业园区建设与运营调研

1、建设规模

2、运营情况

（1）招商情况

（2）产值规模

（3）收入规模

（4）利润总额

（五）总部经济园建设与调研

1、投资现状

2、产业集聚空间分布

（六）工业地产代表项目

（七）工业地产发展机会

……

第六篇 领先企业

一、外资领先企业

（一）普洛斯

1、公司简介

2、业务模式

3、园区特点

4、客户定位

5、开发模式

6、盈利模式

7、工业地产布局

8、优势分析

9、代表项目

10、发展战略

11、最新动态

（二）安博置业

1、公司简介

2、业务模式

3、园区特点

4、客户定位

5、开发模式

6、盈利模式

7、工业地产布局

8、优势分析

9、代表项目

10、发展战略

11、最新动态

（三）嘉民集团

1、公司简介

2、业务模式

3、园区特点

4、客户定位

5、开发模式

6、盈利模式

7、工业地产布局

8、优势分析

9、代表项目

10、发展战略

11、最新动态

（四）新加坡丰树

1、公司简介

2、业务模式

3、园区特点

4、客户定位

5、开发模式

6、盈利模式

7、工业地产布局

8、优势分析

9、代表项目

10、发展战略

11、最新动态

二、中国领先企业

（一）华夏幸福基业股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（二）上海张江高科技园区开发股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（三）联东投资（集团）有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（四）上海临港经济发展（集团）有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（五）上海金桥出口加工区开发股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（六）中节能实业发展有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（七）天安数码城（集团）有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（八）招商局蛇口工业区控股股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（九）北京空港科技园区股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

（十）坤鼎投资管理集团股份有限公司

1、企业简介

2、主营业务

3、经营情况

4、运作模式

5、市场布局

6、核心优势

7、经典项目

8、发展战略

9、最新动态

……

第七篇 开发与投融资策略

一、开发策略

（一）开发流程

（二）选址与定位策略

1、选址策略

2、定位策略

（三）园区设计、建设策略

1、工业园规划建设要求

2、工业园修建性规划建设要求

3、工业园区的配套设施规划

4、工业地产招商策略研究

二、投融资策略

（一）投资现状与风险

1、投资特性与价值

2、投资风险

（二）房企融资环境与渠道

1、房地产融资渠道

2、中小型房企融资环境

3、工业地产融资创新途径

（1）海外基金

（2）联合开发

（3）开发商贴息委托贷款

（4）房地产证券化

（5）项目融资

（6）工业地产信托融资

（7）工业地产信托投资基金REITS

（8）夹层融资

（三）房地产国内并购形势透析

1、房地产业并购分析

2、工业地产业并购大事记

3、创新的并购融资工具──并购贷款

  （1）并购贷款政策透析

（2）并购贷款现状透析

（3）并购贷款操作风险防范

第八篇 发展趋势

一、工业地产发展趋势的影响因素

（一）政府政策的影响

（二）市场供求的影响

（三）发展模式的影响

（四）投资回报的影响

二、工业地产未来发展趋势预测

（一）土地获取成本趋势预测

（二）工业地产供给预测

（三）工业地产需求预测

（四）投资热点发展趋势预测

（五）工业地产开发企业发展趋势预测

三、行业发展前景

（一）产业园区发展趋势预测

 1、中国产业园区发展趋势分析

（1）优惠政策向产业集群转变

（2）由加工型高新区向研发型高新区转型

（3）从引进大型公司向科技型中小企业集群转变

（4）由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变

（5）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

2、主要产业园区发展趋势分析

（1）工业园区投资重点及趋势

（2）科技园区投资重点及趋势

（3）物流园区投资重点及趋势

……

图表目录

图表1 工业地产行业产业链结构

图表2 工业地产行业政策汇总

图表3 工业地产行业分类

图表4 工业地产行业特点

图表5 2012-2017中国国内生产总值及增速

图表6 2012-2017中国城镇居民可支配收入及增速

图表7 2012-2017年中国房地产行业市场规模及增速

图表8 2012-2017年中国房地产业住宅投资累计完成额及同比增速

图表9 2012-2017年中国房地产业住宅新开工面积及同比增速

图表10 2012-2017年中国房地产业商品住宅销售面积累计及同比增速

……

图表20 2012-2017年中国工业地产供给情况

图表21 2012-2017年中国工业地产需求情况

图表22 中国工业地产发展历程

图表23 中国工业地产发展主要标志事件

图表24 2012-2017年以工业地产为主的其他物业开发投资规模与增长走势

图表25 2012-2017年以工业地产为主的其他物业新开工面积与增长走势

……

图表40 截至2017年我国批准建设的国家生态工业示范园区

图表41 截至2017年通过验收批准命名的国家生态工业示范园区

图表42 国内部分物流园区或综合物流中心的规模情况（单位：公顷）

图表43 八大经济区物流园区数量对比（单位：家）

图表44 物流园区仓库租金价格（单位：%）

图表45 国家级经济技术开发区和高新技术开发区数量（单位：个）

……

更多图表：略。

 

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