商业地产行业商业模式深度研究报告 2021

商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。近两年，随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。 

2018年1-2月，全国商品房销售面积14633万平方米，商品房销售额12454亿元，两者均刷新了历史同期新高。房地产企业以及各路地产基金纷纷开始转型，“商改写”、联合办公，各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，且逐渐成熟。随着城市打造新兴商务区，轨道交通的进一步畅通，中国商业地产市场将会出现一个较长周期的大规模供应，发展前景广阔。  

 

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前言

第一篇 行业概述

一、行业概念

（一）商业地产的定义

（二）商业地产的分类

1、按照商业形态分类

2、按照开发形式分类

3、按照投资价值分类

二、主要特点

（一）收益性强

（二）经营方式多种多样

（三）回收期长

（四）开发风险大

（五）投资规模大

（六）经营内容多

（七）经营管理要求高

（八）区域影响大

三、行业价值链

（一）商业地产的价值构成

（二）商业地产的价值影响因素

（三）商业地产价值链的主体

（四）商业地产的价值创造

（五）商业地产价值链模型

（六）商业地产价值链的应用

四、商业地产与住宅地产的区别

（一）功能区别

（二）地段区别

（三）客户区别

（四）操作复杂性区别

（五）物业要求区别

（六）销售模式区别

（七）投资回报形式区别

（八）专业性程度区别

第二篇 发展环境

一、政策环境

（一）政策汇总

（二）政策解读

1、十九大报告：为中国产业地产发展指明方向

2、2018中央经济工作会：指引“特色小镇+产业地产”

3、《产业用地政策实施工作指引》

4、《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》

5、《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》

……

（三）观点洞察

1、政府高官

2、企业家代表

3、专家学者代表

二、经济环境

（一）国民经济运行

（二）消费价格指数

（三）城乡居民收入

（四）社会消费品零售总额

（五）全社会固定资产投资

（六）货币供应量变化

（七）国家外汇储备

三、社会环境

（一）人口环境

（二）教育环境

（三）文化环境

（四）生态环境

四、用地市场环境

（一）土地政策变化情况

（二）商业产业用地优惠

（三）建设用地供需情况

1、批准建设用地规模

2、建设用地供应情况

3、建设用地出让情况

4、重点城市土地价格

第三篇 全球行业发展现状

一、发展综述

（一）发展概况

（二）市场分析

（三）发展特点

（四）竞争格局

（五）发展前景

二、主要国家

（一）美国

1、发展概况

2、主要模式

3、发展前景

（二）日本

1、发展概况

2、主要模式

3、发展前景

（三）欧洲

1、发展概况

2、主要模式

3、发展前景

（四）韩国

1、发展概况

2、主要模式

3、发展前景

（五）其他国家

……

第四篇 中国行业发展现状

一、房地产行业发展概述

（一）发展阶段

（二）发展概况

（三）发展特点

（四）商业模式

（五）发展现状

1、市场规模

2、供需分析

3、竞争格局

4、存在问题

（六）发展趋势

二、商业地产行业发展综述

（一）用地供应状况

1、商业地产用地供求情况

2、商业地产投资完成额

（二）行业销售状况

1、商业地产用地销售额

2、商业地产销售面积

（三）细分市场运营情况

1、写字楼市场

2、商业营业用房市场

3、购物中心市场

（四）发展问题和建议

1、发展问题

2、发展建议

（五）最新动态

第五篇 商业模式

一、开发模式

（一）按投资回收划分的模式

1、完全销售模式

2、完全持有模式

3、过渡模式

（二）开发运营模式选择

1、单独开发运营模式

2、股权合作运营模式

二、盈利模式

（一）国内企业盈利模式

1、销售盈利模式

（1）散售盈利模式

（2）整售盈利模式

（3）典型销售模式企业

2、持有经营盈利模式

（1）几种典型的持有经营模式

（2）典型持有经营模式企业

3、混合运作盈利模式

（1）模式特点与优劣势

（2）典型混合运作企业

4、几类盈利模式对比

（二）国外企业盈利模式

1、美国盈利模式

2、新加坡盈利模式

三、发展模式

（一）体验式消费模式

（二）新型儿童消费业态发展模式

（三）全渠道商业地产发展模式

1、中粮大悦城模式

2、万达模式

3、王府井/银泰模式

四、融资模式

（一）企业自有资金注入模式

（二）预租预售款和定金模式

（三）银行信贷融资模式

（四）房地产基金融资模式

……

第六篇 重点投资领域

一、城市综合体

（一）发展概述

1、发展现状

2、区域分布

3、市场规模

（二）开发模式

1、商务驱动模式

2、商业驱动模式

3、住宅驱动模式

4、文化驱动模式

5、休闲旅游驱动模式

6、娱乐驱动模式

7、会展驱动模式

8、复合驱动模式

（三）典型运作模式

1、万达模式

2、世茂模式

3、华润模式

4、宝龙模式

（四）发展趋势

1、一二线城市综合体发展趋势

2、三四线城市综合体发展趋势

3、开发商综合体战略布局趋势

4、海外资本综合体布局趋势

（五）案例研究

1、台北101

2、香港IFC

3、福州东二环泰禾广场

4、苏州圆融时代广场

二、购物中心

（一）发展现状

1、市场规模

2、发展特征

3、区域分布

（二）经营模式

1、纯销售模式

2、租售并举模式

3、纯物业经营模式

4、连锁Mall模式

（三）租赁模式

1、收取固定租金模式

2、流水倒扣模式

3、保底加流水倒扣模式

4、购物中心租赁模式现状

（四）管理模式

1、以建设为中心的管理模式

2、以招商为中心的管理模式

3、以营运为中心的管理模式

4、以物业管理为中心的模式，

（五）发展趋势

1、购物中心布局趋势分析

（1）主要商业圈转向次级/新兴商业圈扩散

（2）逐渐向下级城市扩散

2、购物中心类型发展趋势

（1）区域型购物中心渐成主流形式

（2）社区型购物中心正在兴起

（六）案例研究

1、深圳欢乐海岸

2、广州动漫星城

3、香港青衣城

4、重庆皇庭珠宝城

三、写字楼

（一）发展现状

1、市场规模

2、发展特征

3、区域分布

（二）运营模式

1、直接处置型

2、运营处置型

（三）盈利因素

1、低价获取土地

2、增加租金收入

3、提高处置价格

4、降低经营成本

（四）案例研究

1、新茂大厦

2、盛邦国际中心

3、上海北外滩地块

4、SOHO中国

四、其他领域

……

第七篇 区域市场

一、北京

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

二、上海

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

三、深圳

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

四、杭州

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

五、武汉

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

六、大连

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

七、青岛

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

八、宁波

（一）土地市场供应现状

1、城市土地供给规模

2、城市土地供给结构

3、城市土地供给价格

（二）行业发展规模

（三）行业供需结构

（四）行业竞争格局

1、现有企业竞争状况

2、新进驻企业潜在威胁

（五）商业地产租金和空置率

（六）商业地产投资机会

1、市场容量预测分析

2、市场机会点分析

（七）商业地产最新动态

……

第八篇 领先企业

一、大连万达商业管理集团股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

二、中粮地产（集团）股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

三、华润置地有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

四、保利房地产（集团）股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

五、重庆龙湖地产发展有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

六、首创置业股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

七、SOHO中国有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

八、广州富力地产股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

九、金融街控股股份有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

十、恒隆地产有限公司

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）主要荣誉

（五）发展历程

（六）核心优势

（七）经典项目

（八）最新动态

……

第九篇 投资价值及发展前景

一、投融资现状

（一）行业投资主体

（二）企业融资动态

（三）投资信息汇总

二、投资风险及建议

（一）投资风险

1、政策风险

2、市场风险

3、拿地风险

4、竞争风险

5、营销风险

6、管理风险

（二）投资建议

三、发展前景

（一）行业发展机遇

（二）未来前景展望

（三）市场需求潜力

四、发展趋势

（一）整体发展趋势

（二）经营模式趋势

1、行业“互联网+”模式探索

2、体验式商业地产模式探索

3、从“租售并举”演变为“自持为主”

4、从“重招商”向“重运营”转变

（三）主流业态趋势

……

图表目录

图表1 商业地产的分类

图表2 商业地产的利益相关者

图表3 商业地产价值实现方式

图表4 商业地产的价值创造

图表5 商业地产的纵向价值链模型

图表6 商业地产行业政策汇总

图表7 2012-2017年中国国内生产总值及增速

图表8 2012-2017年中国城镇居民可支配收入及增速

图表9 2012-2017年中国房地产行业市场规模及增速

图表10 2012-2017商业地产投资额

……

图表20 2012-2017年我国商业地产开发投资规模及同比增速

图表21 2012-2017年我国商业地产销售面积及同比增速

图表22 2012-2017年中国写字楼空置率变化趋势

图表23 2012-2017年中国零售物业空置率变化趋势

图表24 2012-2017年全国20个重点城市的城市综合体数量增长情况

图表25 截至2017年全国18个重点城市的城市综合体存量

……

图表40 2012-2017年武汉市商业地产空置率季度变化趋势

图表41 2012-2017年大连市商业地产空置率季度变化趋势

图表42 2012-2017年青岛市商业地产空置率季度变化趋势

图表43 2012-2017年宁波市商业地产空置率季度变化趋势

图表44 万达集团、华润置地城市综合体的运作模式特点对比

图表45 2017年万达集团在建城市综合体项目城市分布

……

更多图表：略。

 

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