产业地产未来发展趋势

国开联 2015.03.04

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趋势一房地产服务与投资

产业地产固然是传统地产业务的延伸和分支，但由于产业是这个新领域的核心，无论是客户氛围和市场环境都发生了巨大的变化。传统的地产业务很大程度上是“顺势而为”，城市核心区的生活条件基本已经固定，不可能有巨大的变化，而新区建设也有固定的规划可循，住宅和商业开发必须循着这些轨迹去进行；但正如各类产业园所展示的，这些园区的基本单位是企业，园区提供的应该是满足企业需要的特殊生态环境，甚至完全可以独立于园区的环境而存在。

目前开始逐渐崭露头角的“产业综合体”就是这样一种房地产服务与投资模式的发展趋势，除了办公楼、厂房外，这里还有研发中心、展示中心、商务中心、物流中心、培训中心、金融服务中心以及酒店公寓等丰富业态，成为入园企业的一站式服务平台，这一切，正是产业这样的核心所派生出来的。

案例：中信地产的“慧生活”与万通的“智通美国”

中信地产正在将其房地产服务升级到一个前所未有的地步，其客户可以凭借一张中信金融卡，享受整个中信集团的金融、旅游、图书等各个链条上的贵宾级服务，并将其命名为“慧生活”，而传统的人居和物业服务已经仅仅成为这种多方位立体服务体系的一个环节而已。

万通控股纽约中国中心项目的“智通美国”同样有异曲同工之妙，万通为租户提供不仅仅是一个办公环境，还有一系列在美国开业建厂、融资上市以及克服地域差异的服务计划，帮助客户迅速适应美国的崭新商业环境。这恰恰是产业地产可以借鉴的范本，产业发展和企业客户的需求同样越来越多样化，它们要求不仅是一个办公和生产的场所而已。

产业地产商应该能够用他们的地产产品嫁接最多的服务类型，而这正是传统地产开发商一个重要优势所在。

趋势二金融服务与投资

在房地产服务与投资创新开展后，对入园企业金融服务与投资也是进一步的重要成长路径。其实，在张江工业园、南京高科工业园以及天安数码城里，对高成长企业的投资入股分享回报已经是一种融合了服务与投资的成熟模式。而其他房企逐渐加快的金融化步伐也在不断为这种模式集思广益、开枝散叶。

房地产作为一种类金融产业，本身就与金融有着天然密不可分的关联，而产业地产“B2B”的模式也给了房企传递和嫁接金融资源的绝佳渠道。对中小企业的融资辅导、融资代理、融资担保以及融资租赁，帮助他们熨平现金流周期风险，度过成长初期危机，完全可以成为金融渠道畅通、实力超群的产业地产商的重要业务开展起来，这不仅大大增强了客户粘性，也能够开辟一个新的稳定利润来源。

案例：卡特彼勒的融资租赁

作为世界500强企业和全球最大的工程机械制造商，卡特彼勒（Caterpillar）已经成为国内诸如三一重工、中联重科等龙头制造商的学习标杆。它们学习的重点并不是局限在机械制造这种传统业务，更关键的是卡特彼勒强大的金融服务。卡特彼勒金融服务公司产品服务线包括传统分期付款，租赁，库存融资，供应链融资抵押贷款等，其中机械设备的融资租赁已经被三一重工、中联重科等积极效仿并发展成为公司业务利润最重要的来源之一。

这种对机械设备的借贷付息是实力较强的大型企业实现销售和增加利润增长点、实力较弱的中小企业克服自身局限迅速做大的双赢模式。作为高度市场化和专业化的产业地产开发商，面对着众多成长阶段有着强烈融资、融物需求的中小制造企业，卡特彼勒的融资租赁可以成为一个非常好的借鉴样本。

趋势三信息化服务与投资

信息化创造商业价值，如果说传统地产行业对客户私人信息利用的空间受到法律等各种因素制约的话，那么产业地产对于入园企业的信息采集、分析与利用则是一个崭新而潜力巨大的课题。

企业客户对物流、配送、金融、商业信息、商务活动、监测评估、媒体公关、展览展示等的需求，以及不同企业的偏好和习惯、互相之间可能产生的协作和竞争关系……这些看似复杂而无序的信息梳理后，都可能成为产业地产商新的服务甚至是投资盈利点。

一个农业园可以将农产品生产与大宗商品交易、农业期货高度衔接，成为一种崭新的产业发展模式；而产业地产商同样可以用高度信息化的手段为自己赢得更多的竞争空间，甚至是几家龙头地产商的信息化合作联盟，让产业园跨越空间上的障碍实现更高的价值。尤其是物联网在国内的逐渐起步，目前已经开始在物流园的信息化方面有所作为，或许在不久的将来，物联网也将在产业地产商的信息化服务与投资上大有可为。

案例：硅谷的“奥秘”

为什么中国很多高新园区在模仿美国的硅谷，却始终达不到这个传奇的高度？实际上，国内园区的很多供应商自己是不参与创新的，而仅仅分享创新的果实而已，这是一种信息的单向传递，造成了巨大的资源浪费。

然而硅谷的横向竞争促成了零件制造商与产品制造商间的紧密合作，并在过程中发挥各自优势进行创新，从而产生通过新生态系统的建立使新理念价值不断增加的“推动型价值链结构”，最后从产品创新一路冲向如eBay、Yahoo、Google等的商业模型创新。

也就是说，从研发、生产制造到市场营销，清晰的产业分工、畅通的信息交流和社会协作保证了硅谷速度和诸多成本的节约，即以最快时间、最低成本完成“从技术发明到产品，从产品到商品”至关重要的两个飞跃。

这给产业地产带来的启示是什么？信息的充分循环、共享和流动本身就创造了价值和利润，对信息化建设的高度决定了一个园区未来的生态系统和价值链条的优劣，这也正是有志于转型产业地产的传统开发商必须充分认识并可能决定其未来江湖地位的关键点。

来源：国开联编辑：Jessi

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