62.8%的空置率，产业园区招商如何破局？

上海张江园区的一间实验室里，设备蒙尘近半年。某欧洲药企撤走后，留下的不仅是400平米的空置空间，更是中国产业园区转型困局的缩影——据戴德梁行统计，2024年全国产业园区平均空置率已达62.8%，五年激增27个百分点。

 

全国性产业链招商图谱编制机构——国开联 · 产业链咨询业务负责人表示：当钢筋水泥的丛林失去产业血脉，一场关乎60亿平方米空间的生存革命正在上演。

 

一、空心化：数据崩塌的真相

 

2025年的产业园区，像一座座等待复苏的“休眠火山”。国家统计局数据显示，全国园区总面积已超60亿平方米，年新增供应量仍达1.4亿平方米。

 

但繁华表象下暗流涌动：

 

玻璃幕墙陷阱：江西某VR产业园的保安老张，每天巡逻时踩过齐膝的杂草。“建好两年只入驻7家企业”，他指着空置的独栋楼苦笑。这种景象在三线以下城市已成常态——研发办公类载体空置率高达60%，相当于每10栋楼就有6栋闲置。

 

核心城市的失守：曾被资本追逐的上海张江园区，生物医药载体空置率攀升至50%。某创业公司创始人坦言：“科创板IPO停滞，融资断了，我们只能退租实验室”。

 

仲量联行监测显示，深圳研发办公类园区空置率超20%，北京中关村软件园达30%，连REITs明星项目也难逃租金下跌魔咒。

 

同质化绞杀：长三角某省涌现12个“机器人产业园”，某县人口不足50万却规划万亩AI产业园。联东集团调研指出：“82%的区块链产业园活不过2年，盲目追高让招商沦为自杀式竞争”。

 

二、破局者：在废墟上重建生态

 

苏州漕湖畔的“魔术手”

 

美加金属公司的旧厂房曾荒废三年。2023年，苏相合作区启动“容积率革命”：通过国企与民企合资开发，将0.25的低效用地改造成4.6倍面积的现代产业园。项目总监举着设计图说：“我们给医疗装备企业定制层高8米的厂房，三个月招满12家上下游企业”。

 

这种“存量变增量”模式，已在苏州盘活37% 的低效产业用地

 

深圳的“对赌式招商”

 

“免租三年？我们敢给，但您敢赌吗？”深圳招商局长在洽谈会上抛出方案。政府以市场价30% 的租金吸引企业，条件是企业需承诺三年内创造200万/亩税收。2024年该政策吸引超200家企业落户，税收反增35%。一位智能制造企业主感慨：“看似政府让利，实则是双向奔赴的赌约”。

 

云南咖啡豆的逆袭

 

在普洱山区，咖啡农李阿嫂曾因滞销砍掉半数咖啡树。2024年思茅产业园引入精深加工链，她的咖啡豆经冻干技术变身高端产品。“现在每亩增收4000元”，她指着园区新建的冷链车间笑道。通过“链主企业+产业联盟”模式，该园区吸引28个配套项目，营收增速飙至60.2% 。

 

三、新战场：从空间出租到价值共生

 

当传统招商陷入红海，先行者已开辟三条新战线：

 

1. 数据战争

杭州某园区运营总监点开手机APP：“这套系统让我们空置率从25%降到8%”。屏幕上实时跳动着企业需求匹配度、能源消耗热力图、产业链缺口分析。据戴德梁行统计，顶尖园区通过数据驱动招商，效率提升40%，产业服务收入占比（32%）首超空间租赁。

 

2. 绿色革命

苏州工业园的屋顶光伏板在烈日下泛着蓝光。“这些板子四年回本”，工程师敲着控制屏说。通过绿电补贴+碳配额交易，园区企业电价降至0.12元/度，年减碳相当于种活20万棵树。预计2030年，绿色低碳园区市场份额将突破45% 。

 

3. 县域突围战

山东某园区把缝纫车间搬进乡镇祠堂。“大妈们在家门口做工，园区省下30%人力成本”，负责人指着直播间的汉服说。这种“总部研发+乡村车间”模式，让县城园区找到差异化生存密码

 

合肥高新区的“科技支行”里，信贷经理正将企业的研发投入转化为信用资产；深圳智能制造园区用“技术经纪人”体系缩短40%产业化周期。当园区从“税收提款机”蜕变为“创新合伙人”，62亿平方米的空置空间，正悄然生长出新质生产力的根须。

 

 

作为一家全国性产业链招商研究与咨询服务机构，国开联研究中心始终致力于产业链经济高质量发展而不断探索。围绕既有产业空间资产，如何快速填充新质生产力要素，高质高效的创新开展招商引资活动，助力地区产业链经济更好的发展？

 

日前，全国性产业链招商研究机构——国开联研究中心发布《产业园区招商专题培训系列课程及讲师配置方案》，涉四大专家讲师，及多个实战型培训课程。

 

该系列课程旨帮助学员深入理解产业园区开发运营的深层次逻辑，避免实施策略上的偏差，克服生搬硬套和经验主义的做法；帮助其在产业园区的规划、招商和运营方面取得实质性的进步和成功，为推动产业发展和区域经济增长做出贡献。

 

国开联产业园区招商系列培训课程

专 家 讲 师

 

桑弘华——资本与产业园运营专家

 

主讲课程：

-《高维操盘——产业园运营及并购招商策略与实操》

-《产业规划与招商引资策略》

-《宏观经济与投资趋势展望》

 

桑老师11年来专注于产业园领域，从产业园的规划设计、到园区招商引资、再到园区企业资本运营（包括资本的投入到退出）的全过程，均有丰富的实战经验。

 

13年资本与产业园运营实战经验、英国IRCA 主任评审员

 

曾任：亿方集团执行总裁、高晟华屹基金执行董事

 

 

泰丰，产业园区招商运营专家

 

主讲课程：

-《产园园区招商引资及运营实务》

-《产业园区服务管理体系的建立和实施》

-《城投平台的转型与发展》

 

泰丰老师，产业园运营管理专业的“企业人+培训人”，历经世界500强企业、国企、上市企业、大型民企等不同性质的企业，使他深谙任意性质下的产业园运营管理全流程，更通过实际行动在商业化项目管理和企业发展中取得了显著成就。

 

20年产业园运营实战经验，陕西省发改委、工信厅专家库专家

 

曾任：中南高科西安城市公司常务副总经理、华夏幸福基业（上市）城市建设运营中心总经理

 

 

张轩荣，宏观、AI战略与资本运作专家

 

主讲课程：

-《宏观经济与产业转型升级——政策解读与创新路径》

-《AI时代政府招商引资的破局实战》

 

张老师深耕战新产业，在AI、汽车、生物医学等多个领域的知名公司中担任过核心高管或战略顾问，深知行业痛点与企业需求，凭借“实业+金融”的复合背景，取得了多项可观的成果。

 

法国蒙大工商管理博士、上海股权交易中心专家顾问麦肯锡前银行总行项目组PM负责人之一

 

曾任：盛大汽车集团（汽车产业）集团副总裁、安源生物（生物医药产业）公司副总裁

 

 

温茗，产业规划与投资专家，顶层设计教练

 

主讲课程：

-《产业园规划、招商和运营实务》

-《商业地产招商和运营实务》

-《国有资产管理和资产盘活》

-《产业规划和产业投资》

 

温茗老师擅长从项目价值成长的过程出发，规划发展战略、商业模式、运营模式和投融资模式，擅长项目的经营创新和转型升级咨询。曾长期在省直机关及央企国企工。

 

广东省并购重组协会高级顾问、广东省政府质量奖评审专家、深圳市投资商会副秘书长（兼职）

 

 

国开联定制培训课服务

服 务 模 式

 

A、课堂讲授

按照您的诉求拟定培训主题，安排专业讲师为您组织的学员进行讲授

 

B、讲授+轻咨询

除了特定主题讲授，也结合您的实际问题，给予专业建议和解决方案

 

C、单位内训

您自行按需组织单位学员开展专题培训，国开联安排专业讲师前往讲授

 

D、定制培训班

按照您的实际诉求，由国开联全程策划、组织、执行专题培训班

 

关于 国开联 · 定制培训课

国开联定制培训课程是由国开联研究中心围绕自身业务生态构建打造的高品质培训服务。致力于聚合国内外优秀专家讲师，以精准满足客户的个性化培训诉求为原则，提供高品质的培训课程和内训服务。培训课程深度聚焦于：时政党建、宏观战略、产业经济、数字经济、双碳能源和未来趋势六大领域。

 

关于 国开联研究中心

国开联研究中心是一家综合性的咨询服务机构，业务涵盖“产业链咨询、可持续发展、定制培训课”三大版块，专注于产业经济、招商引资、可持续发展（ESG、CSR、SDGs、碳达峰碳中和）、营商环境、大数据等领域的研究、咨询和培训服务。成功案例遍及全国30个省级行政区，连续获得客户信赖与委托。

 

官网：www.goclee.com

 

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