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产业转移带来工业地产机遇

国开联 2016.03.08

十年前，一些有战略眼光的企业家在做好生产的同时，开始工业置业。今天，这些企业不但在地产上挣了几倍甚至几十倍的钱。近两年来，由于物流成本高、中间环节多及综合成本上升的原因，大部分企业必须得走“产业转移”的道路。况且，从市场形势看，仅靠生产、销售产品这种单一的盈利方式，要想在三、五年内发展壮大已经不可能了。

 

在陶瓷行业，几年前已完成了大转移。有成功的案例，也有失败的案例。成功者多，失败者少。即机遇多，陷阱少。如何乘产业转移升级的东风，抓住工业地产的黄金时期，规避陷阱，使企业发展壮大，是对企业家的胆略和智慧的考验。

 

目前，由于行业的变化和市场布局的需要，部分企业有可能内迁、转移或异地增设加工厂。在治理雾霾政策出台后，全国各地的大、中城市，特别是副省级以上城市，绝不可能让泛家居的生产工厂在市区五环内再熬一年了。治霾已是民生大计，各地区空气质量都有治理指标，这关系到当地政府的政绩。比起这个问题，企业那点小小的税收就显得微不足道了。

 

工业地产与商业地产、住宅一样，关键是时机的选择与把握。不同的是，商业地产及住宅一般是三五年才能见效益。工业地产虽然看起来见效期漫长，但是在新的形势下留给企业运作的时间是极短的。泛家居工厂从购地到生产出产品至少要一年半，可这一年半内大部分市区的工厂都会被强行赶出来。所以工业地产的黄金机遇是倒逼出来的。

 

在泛家居行业，集体转移通俗地讲是“扎堆”，站在发展的角度上则是拉紧产业链。泛家居产品由于使用原材料的种类较多，产业链拉得太长。如果仅仅是几家企业到一个地区去办厂，进驻后会遇到难题。另外，产品销售、物流配送及售后服务如果形不成气候或拉动不了市场，仅靠便宜土地或优惠政策，其意义不大。泛家居行业上、下游产业链繁多，一件产品往往要经过十几家企业才能完成，因此纵向拉动产业链是产业需求。泛家居行业横跨多个细分行业，其中家具只占总产值的10%。而门窗、橱衣柜、地板、陶瓷卫浴、五金、灯饰、布艺、涂料及外墙等60个行业却占90%。这60个行业如果能横向多品类集中，纵向上、下游产业链拉紧，方能形成集聚效应，其商业价值也才最大化。

 

从运营情况看，圈地办法现在也不能用了。企业真想发展壮大，一定要坚持生产与地产同步进行，否则就很被动。在前几年，部分企业未能按时开工建厂，甚至有土地荒废闲置现象。个别企业确有圈地行为，在业界造成了不好的影响。有的工业园区建成了几年，仍进不了几家企业。既产生不了税收，又安排不了就业，弄个烂尾工程。这种现象既有客观的市场原因，也有主观的圈地行为，更多的还是因为当地没有形成产业链和市场。个别靠行政手段建起来的工业园区或开发区，由于招商及运营模式不对，既形不成产业，又留不住人才，结果其园区形同虚设。其实招商不仅是招企业、招品牌，更是招产业。产业形成了，不怕企业不入驻，若产业形不成，仅招几家大企业、大品牌，是经不住市场冲击的。

 

来源：国开联产业规划院  编辑：Jessi

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