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国家政策颁布，催生“租赁地产”市场

戴茂文 2016.06.13

居者有其屋，是中国历代政府保障民生的基本工作。但当今中国的经济过度依赖房地产，高房价让年轻人难以承受，租房将长期存在。过去国家对租房不够重视，但今年中央经济工作会议将租房制度上升为国策，租房这个市场已经迎来翻天覆地的变化。

 

6月3日，国务院办公厅印发了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（下面简称国办发〔2016〕39号），以档形式确立了未来中国租房市场的基本格局，并确定了要在2020年完成市场的机制和体制建设。那么国家给租房市场画的是一个怎样的蓝图？

 

1、“租赁地产”概念形成

国办发〔2016〕39号明确了：租房这事给市场做，国家提供政策，不参与市场。租房市场这个市场主要的玩家是住房租赁企业、中介机构、个人出租者三类。政府持有的公租房也将委托给市场的租房机构运营。同时国家鼓励开发商也一起来做住房租赁，主要模式是利用开发商自己手里的库存房出租或与住房租赁企业合作。

 

政策层面已多次表明国家希望开发商参与租房市场。值得注意的是本次档，提出了一个新概念“租赁地产”，即开发商持有物业，同时与住房租赁企业合作共同经营租赁。近期上海已经放出了狠招，在国家土地出让之时规定开发商拿地开发，必须自持15%的面积作为租赁住房，不允许销售，不允许做商业，也不得转让，更不得分割抵押。

 

这意味着今后如果想做房地产开发，你不得不做长租公寓，要么你自己做，要么找人合作。住建部此前推行隔断房“N+1”就以上海为模版，从土地政策源头上划定租房比例或将同样被推行全国。

 

2、目标，到2020年将形成规模化租房市场

国办发〔2016〕39号指出未来租房市场会是大、中、小租房租赁的公司并存，这些住房租赁企业要规模化、集约化、专业化来满足市场。时间点是到2020年，市场将是形成稳定、规范的市场，体制法律法规健全。

 

公寓市场具有很强的地域性，大型公寓公司异地开拓市场困难重重，决策层也认识到租房市场的这个特征，因此判断未来市场是大、中、小租房租赁的公司并存。面对房地产这个巨大市场，目前租房市场上所有的龙头都只占市场的冰山一角，任重道远，2020年是一个阶段节点。

 

3、完善租房租赁管理制度

租房市场已经确定为国策，事关民生，国办发〔2016〕39号档明确了租房市场的主管单位是：住房城乡建设部门，即此前个别有旅游局或商务部下属的某些行业协会的分支机构或将涉及到多头管理或越权，增加企业负担，各种不对口的协会、委员会或将被注销。

 

文件明确，住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

 

同时针对租客一端，落实到公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。

 

4、多种优惠政策相伴

档再次明确85号文关于公寓是生活性服务业的政策优惠，住房租赁公司将享受税收优惠。同时针对个人出租者，收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，一般则按3.5%的税率征收，中介机构则实行6%的增值税率，租房所得个税减半。

 

另一方面，房租未来将计入纳税抵扣，未来个税征收统计时可扣除房租后征收。

 

公寓行业是一个相对重资本的行业，资金一直是制约行业发展的主要问题，本次档还首次提及支持住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。为资金问题指明了出路。

 

租房市场已经上升为国策，政府通过制度设计发展这个行业意图明显，同时租房所涉及的税率也将大幅度调整，租金抵扣税费将成为常态，提供租房发票、租房备案等将是标配。未来租房市场将是法制化、规范化、透明化。租房市场，变化越来越快。

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