长租公寓：仍在“盐碱地”中前行

Levi 2017.04.18

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近年来，随着各路资本涌入，长租公寓市场正在迅速发展。一方面长租公寓的万亿前景被房企看好；另一方面，房企面临增收不增利的困境，转型寻求利润增长点是大势所趋。从政策以及市场本身来看，长租公寓处在发展初期，对于企业而言，该领域目前仍是一片“盐碱地”，但未来发展潜力巨大。

长租公寓发展迅速

一直以来，我国房地产市场的主角始终是房屋买卖市场，租赁市场发展相对而言较为薄弱。不过，在房地产市场进入“白银时代”、存量时代后，租赁市场的关注度越来越高。近几年，包括房企、二手房中介机构，甚至是互联网公司都开始发力长租公寓市场，资本力量的介入更是让长租公寓市场得到迅速发展。

值得注意的是，2017年房企在2016年业绩会上，也更多地谈到长租公寓市场的布局。3月24日，龙湖地产有限公司业绩会上，该公司CEO邵明晓在接受媒体采访时表示，龙湖将全力以赴为冠寓提供发展资源，长租公寓方面，龙湖计划是每年开1万-1.5万间，三年后能够达到10亿元以上的租金收入(2017年为第一年)。在长租公寓布局上，冠寓未来将聚焦北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等12个一线及领先二线城市。

3月21日，旭辉集团设立合营公司涉足公寓租赁。此前，旭辉集团副总裁林峰也在他的私人朋友圈里转发了他们做长租公寓的文章，并称希望未来可以做到20万间。同样，万科也积极布局长租公寓领域。3月7日，万科董事会秘书朱旭也曾表示租房的市场规模至少有1万亿元，目前在长租公寓领域没有独角兽的领军人物。为此，万科今年把长租公寓作为很重要的着力点。

事实上，不只是上述房企，包括远洋、阳光城等在内的众多房企都已开始布局长租公寓。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓。

此外，不仅是房企加速布局长租公寓，二手房中介机构同样如此。如链家旗下租赁品牌自如友家，2011年就已经成立，到现在接近六年时间，目前已经管理35万间房屋。另外，还有互联网公司创业的公寓品牌，如魔方、YOU+等。

万亿规模下的竞争

之所以众多房企、中介机构、各路资本纷纷进入长租公寓领域，背后的主要原因则是瞄准了长租公寓的未来。

据国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》行业研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模大约达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将达到1.6万亿元，2025年增长到2.9万亿元，到2030年预计会超过4万亿元。

过去几年中，长租公寓市场正迅速发展。目前已有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将继续。国开联认为，随着长租公寓市场主体的增加，并且各参与方都有加大布局的趋势，大家都想在长租公寓这块万亿元蛋糕下分一杯羹，未来行业一场厮杀在所难免。

未来租赁市场规模巨大，各路资本、开发商也开始进军房屋租赁领域，未来行业会呈现出百花齐放的格局，决定一个品牌能否立足的关键在于成本控制及运营管理的能力。

以房企布局长租公寓为例，尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多重天然优势，但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此，成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为最高目标，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通，是想要涉足租赁领域开发企业亟待解决的问题。

在未来的市场竞争中，对运营机构的盈利能力也是一种考验。长租公寓盈利模式不应该只是低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成的“剪刀差”的经营效益，而是应该在扩大规模后增加增值服务，包括租赁社区消费需求的把握等。

政策及市场有待规范

尽管长租公寓市场这几年有了较快的发展，但不得不说的是，长租公寓目前仍是在‘盐碱地’中前行。

租赁市场的发展时候未到，还需要一个培育的过程。现在的税收制度其实不鼓励或者没有引导市场把房屋释放出来，这就意味着房地产市场还是以房屋的增值、以城市化、以土地快速增值为特征的市场形态，所以目前租赁市场仅仅是房屋交易市场的补充。真正要做到通过租赁这种方式解决住房问题为时尚早。此外，现在的长租公寓企业大多以资产管理的形态出现，这也说明制度和市场需求之间不匹配。

从政策端来看，2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。业内认为，这一政策的出台对长租公寓市场是利好，不过，目前围绕刺激、保护、支持租赁市场的许多制度要素都很欠缺。

从长租公寓市场自身的发展来看，产品如何更好地匹配客户需求，高于普通租房的价格能否配套相应的服务，以及如何保证规模扩张与质量之间的平衡，这些都是长租公寓企业应该注意的问题。

不过，长租公寓市场未来巨大的潜力是被业内广泛看好的。“盐碱地”中尚且存活下来的长租公寓品牌，在市场发展不断走向规范成熟之后，发展前景可期。

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