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长租公寓催生千亿市场，家装行业迎机遇

Jessi 2017.10.17

存量时代的中国租赁市场商机巨大。万科、龙湖、佳兆业等知名房企纷纷进入长租公寓领域，并公布了各自的长租公寓拓展计划和目标。万亿级存量市场也预示着长租公寓在建设、装修的需求上将不断增加。按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。

 

龙头家装企业闻风而动

从目前各品牌长租公寓公布的计划来看，万科泊寓预计到2018年拓展45万间；龙湖冠寓预计2017年底将开1.5万间左右，力争三年达到10万间的规模；佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”，预计三年内打造10万间。长租公寓作为存量住房的风口，对家装业是否能产生直接带动作用？

 

我国目前品牌公寓的数量在200万间左右，占整体租赁市场的比重约为2%。其中集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右，分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时，管理公寓数量将达到1060万间。

 

面对不断庞大的市场空间，龙头装修公司也开始闻风而动。2017年9月16日，东易日盛发布公告称成立长租公寓事业部，全面负责长租公寓装修相关业务，并认为，按照每5年进行一次装修的假设估算，长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。尽管长租公寓市场空间巨大，但目前对家装市场的影响却较为微弱。广田集团依然是以与开发商合作的商品住宅装修业务为主，长租公寓装修尚属于相对较小的业务。

 

在国家大力推进“租售并举”的政策下，装修公司看好的不仅是庞大的租赁市场空间，而是多年的房地产精装市场已经被做成了鸡肋。精装市场面临着无利可图、倒赔现金流和质量风险，大部分供货商都变成了出卖劳动力和产能。而长租公寓客户考虑租不租的时候是把位置、价格和装修综合在一起判断考虑，所以，长租公寓的市场化程度远远高于精装修的市场化程度。

 

目前家居行业正处于整合状态下，尽管市场规模很大，但能占有1%市场份额的企业却很少，并且在国家楼市调控与行业竞争的双重压力下，家居企业强者恒强、弱者面临淘汰的趋势日益明显。

 

装修要当成产品来做

在薄利时代，长租公寓运营企业对装修成本的要求非常敏感。但同时，由于处在占领市场阶段，大型家装企业也认为当下“无利可图”，而小的供应商又会出现种种问题。

 

与集中式公寓装修方式不同，以优客逸家为代表的分散式公寓的装修大多依靠外包给三方企业。其装修合作方都是在当地招标，采用规模较小的供应商以方便供货。

 

目前已经有很多装修公司介入到长租公寓中来，但更多的是把长租公寓的装修当做一个工程来做。应该把长租公寓作为一个装修产品而不是装修项目。目前长租公寓的装修存在的最大问题就是没有当成产品来做，一个产品首先要了解租客的生活方式和喜好特征，再进行特殊性开发，比如怎么做得更低价但是更耐久，风格更不易过时，从维修保养的角度来讲如何降低对租户的骚扰，这都需要专业性的开发。

 

由于成本控制，长租公寓不可能像酒店一样配备那么多维护人员，所以对装修质量和耐久性要求很高，一般来说，三年后装修就得翻新，否则就会影响房租价格。

 

家居企业面临行业竞争的压力往往大于国家宏观调控的压力，大企业通过更高的效率、更低的成本占有更多的市场空间，而小企业不断被边缘化。目前企业的土地、环保、人工成本都在上升，原材料价格则有波动性，在这种背景下企业要将产品价格压下来才能获得市场份额，只有通过扩大生产规模、降低单位成本来实现。

 

据国开联预测，目前长租公寓还处于卖方市场，未来会有大量的上下游公司进入到这一行业，1~2年很快就会变成买方市场。

 

更多相关资料，请详见：国开联发布的《中国长租公寓行业商业模式与投资策略报告》

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