探索：住房租赁行业的ESG之路

国开联 2022.03.18

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目前，魔方公寓、base佰舍等品牌正在将ESG理念渗透至管理决策及旗下公寓日常经营。那么，什么是ESG？ESG在住房租赁行业又将如何探索与实践？

ESG影响力投资理念最早由联合国在2006年提出，用以评价上市企业的社会责任投资。具体而言，ESG三个价值支柱即环境（E）、社会（S）和公司治理（G）。

如今，ESG影响力投资作为一种如何发展的价值观，已经广泛延展到众多行业，以及对于非上市企业的评价。

在ESG投资价值观的指导下，对于一个行业、一个企业的评价，不再孤立的评价单一财务指标，而是将企业行为、行业发展变化映射到整个社会网络中，从而判断行业或企业发展环境的影响，行业或企业价值对于公共社会利益的贡献。

ESG也可以被理解为“可持续性”的同义词。

对于全球的租赁住房REITs企业，必须优先考虑对环境、社会和治理问题的负责任和有效管理，以帮助推动股东的投资回报和员工、租户、社区的长期价值。从这个角度上看，ESG评价体系非常适用于对中国住房租赁行业或企业的评价。

美国头部租赁企业ESG实践成熟，聚焦社区建设和员工健康发展

据美国NAREITs显示，美国共有21支租赁住房REITs产品，其中，头部企业均有ESG方面的实践，如大家熟知的EQR和AvalonBay。

Equity Residential拥有309处物业，共计79,962套公寓，有租赁公寓/社区REITs领导者和“轻中之王”的称号，这正是得益于其整体ESG计划。

从2018年开始，EQR根据与能源和水的使用、废物管理、可持续性实践、健康和健康以及其他可持续性实践相关的标准对所有物业进行了评估，其中104座物业获得了绿色公寓/社区的认证，占比达到总物业持有量的34.1%。同时，随着员工健康支出的稳步增长，EQR开始投资于员工参与计划，这些计划的中心目标是获得预防性医疗保健的机会和教育。

AvalonBay将ESG方法与核心价值观相结合，将社会责任视为培养员工、吸引租户的主要驱动力。

自2015年，AvalonBay启动“强大社区计划”，侧重于建立伙伴关系，以支持社区防灾、备灾、救灾。

2019年，该计划提供了220万美元的现金和实物捐助，以及超过14,000小时的志愿者时间。超过260个慈善组织在过去的五年里，为建设强大的社区提供了超过100万美元的资金捐助，以及大量的志愿者服务于美国红十字会，以支持自然灾害的救济和准备工作。

AvalonBay与美国红十字会的合作证明了“建立强大社区”计划如何让公司的三个核心利益相关者——公寓/社区运营商、租户和股东/投资人与进来，为所有人创造可持续的正向影响。

ESG有助于深?推进房地产改革、带动住房租赁行业高质量发展

租赁住房行业的起步和发展是我国房地产行业发展进入存量时代的标志，由开发时期的高速增长转向注重资产管理的高质量发展阶段。推动高质量发展，需要将创新发展、协调发展、绿?发展的三?新发展理念相融合。研究和推?ESG正是推动租赁住房行业高质量发展的重要?具。

从现金流传导方式来看，高ESG评分公司在资源利用、人才发展以及创新管理方面等更具优势，高竞争力可以带来更多的超额利润，从而带来更高的盈利能力。从系统性风险传导方式来看，高ESG评分的公司通常风险控制能力更强，发生违规、诉讼等负面事件的可能性更低，从而降低公司的下行风险。从估值传导方式来看，高ESG评分的公司通常业绩受宏观经济影响相比于同行更小，更强的应对系统性风险的能力可以为公司带来更低的融资成本，进而享受到更高的估值溢价。

同时，根据美国MSCI调研， ESG表现好的公司相较于ESG表现差的公司平均融资成本会降低 7-18个基点；ESG表现好的企业融资成本更低，获得银行借款利率较低、期限较长、金额较大。