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产业地产+金融创新或成趋势

国开联 2014.03.03

《全访谈》专栏，由京城知名资深地产记者全伟主持，对话最前沿的地产巨人，讨论当下最热门的话题，端出最独树一帜的新鲜观点，为您解读不一样的楼市。

建筑院校毕业的人更多给人以保守学院派的感觉,但在他的脑海里永远充斥着创新的火花与永不停歇的头脑风暴。他带领天鸿地产十余载，始终坚持以创新为企业发展的根本动力，以共赢为企业合作的基本诉求。

面对调控背景下变幻莫测的市场，他断言：未来房地产行业从平均的增长速度来说肯定很难达到2003年到2010年那样的高速增长。而在做如何应对变化，使企业再发展这道选择题时，他选择了从产业地产到金融创新等一系列大刀阔斧的改革。
在博鳌·21世纪房地产论坛2013年年会上，本报记者专访了北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤，为你展现地产大佬不一样的创新理念。


创新型产品增长速度会超过行业平均水平
《法制晚报》（以下简称“FW）：房地产调控后，开发商发展路线开始分化为专业化和多元化两种不同的思维。前者的主要商业模式是快速复制、规模扩张。而您所带领的天鸿地产属于哪种？

柴：天鸿地产属于后者,希望通过创新产品，打造企业特有的能力。从行业发展角度来看，相当长的时间内，传统类住宅产品仍是行业的主流。但一些新型产品、创新型的产品板块，增长速度会超过行业平均增长水平。

开发与产业相结合可能会成为更多房企关注的焦点，原因有两点：第一，房企看重拿地方式，源于经济发展和产业机构调整的需求，现阶段地方政府对产业项目持支持态度；其次，开发商可以通过产业资源嫁接提高项目价值，进而提升价格。

但是，传统的房地产开发企业，如果想参与产业地产的投资开发，需要考虑好后期运营的问题。做产业地产一定要本着做产业的想法去做，而不能只考虑传统的房地产开发模式，按传统模式简单复制。核心还是要遵循这些行业的发展和经营运营规律。

FW：旅游地产是天鸿在产业地产创新的一个方面。现阶段旅游地产开发都有哪些问题？怎样通过创新达到产业间融合？

柴：现阶段，旅游地产的开发与盈利模式并不成熟。这要从两个方面找问题，一是从传统的旅游风景区的运营经营角度看，二是从在旅游风景区做的不成功的房地产开发项目中去找到问题。归结起来说，传统旅游风景区里的问题主要在于业态和管理比较落后。最简单的例子是，全国旅游风景区内，恐怕80%的产品卖得都一样。

因此，如果做旅游地产的开发，就要有深度经营的思想准备和资源管理体系的培养、积累。在开发旅游风景区项目时，我认为两个方面非常重要：第一，是一定要和风景区紧密地结合在一起，就是要做整体开发，而不能够只单纯地去想房地产怎么开发、怎么卖房子、甚至怎么租房子；第二，要有深度经营的思想准备，要考虑这个项目后期的运营和对风景区深度经营内容如何组织、如何运营。

地产和金融资本应该成为好兄弟
FW：天鸿地产是最早探索房地产金融创新的企业。您曾经也提到，房地产金融创新的第一阶段是从金融机构借钱，然后与金融机构合作。

柴：房地产企业和金融企业的合作，受到了一些限制。受限制的核心原因是，房地产企业希望管理内部化。你最好借给我钱，什么也别管，都是我来做。实际上，金融机构对房地产行业不了解，对企业也不了解，它就更希望风险外部化。金融机构将钱借给开发商，但要求充足的抵押率，利息回报也要求很高。在这种背景之下，影响了房地产企业和金融企业在资金上的合作效率。

但现在，开发企业和金融机构合作的模式正在发生变化。通过两者间的长期了解，两个行业间人才的互通，现在出现了更多的合作机会。金融企业更懂房地产的规律，更了解开发商。我认为，下一步金融机构将会为房地产企业，尤其是管理很好、信誉很好的企业，带来更多扩大规模、扩大收益的机会。

FW：现阶段，房地产整个分化加剧，您怎么看待未来行业的发展趋势？金融创新是否会影响到房地产企业的发展？

柴：我认为房地产行业下一步会表现两个特点：第一，是地区的差异性会变大，不同区域会有很大差别，这主要由当地的供需关系和未来的发展潜力所决定；第二，是行业平均的增长很难达到从2003年到2010年那样的一个高速增长。但是我觉得从一些板块来讲，尤其对一些创新性产品来说，可能会在一段时间内，又有一个高速的增长速度，但即使是这样，这个行业本身的主流产品，还是以传统型住宅、商业、写字楼、酒店等产品为主。

而房地产公司也会分化，有些公司更强调它的专业能力，有些公司更强调它的资本实力。总体来说，随着房地产行业跟金融企业的合作越来越多，我认为行业资产是在轻化，而是不在重化。房地产企业会在轻资产这一趋势上往前走。

FW：现在这么多的企业都在谋求走出去，向国际化发展，您怎么看待这种趋势？

柴：实际上，中国的市场空间还是挺大的，天鸿地产走出去的时间很早，在90年代初就已经设立国外机构，开展房地产业务。从行业来看，2005年之前这些海外窗口起了很重要的作用，这包含两个方面：第一，这些机构代表了地产公司对外的窗口；第二，地产公司可以在这个区域锻炼和培养人才。我认为，现阶段中国企业资金较为充裕，但到海外投资更要关注风险，关注在海外投资的法律、政策和市场。

房产税不会产生大影响
FW：近期，国税总局等相关部门，发文明确房产税扩容。您对于房产税的调节作用怎么看？您认为房产税在未来会有什么样的影响？

柴：房产税应该征收，但我不认为其会对市场产生比较大的影响。目前，具有成熟市场经济体质的国家，对持有房产征税是普遍的法律约定。从这个角度来讲，这与90年代末的房改一样，业内也有争执。当时大家讨论，这对地产的影响是负面的还是正面的，但结果是不言而喻的，因为走的是市场化的道路。房产税的开征，对房地产长期的健康发展创造良好的环境。但在此之前，房产税还有很多的问题要解决，影响有限。 

而对于地方政府，房产税可以被视作除了短期的土地收益外，未来长期的资产，财政收益的来源，对于城市的长期发展是有利的。从目前的情况看，如果开征房产税的话，会提高现有存量房的使用效用，房屋持有多的要拿出去租。无论是一、二线城市还是三、四线城市，近年来房屋租金快速上涨，这种情况下，如果持有人愿意将房屋出租的话，从供给来看，就可以有效地提高城市房屋的供给。 

三四线城市才是我的主战场
FW：近期，土地市场回暖，不少高价地诞生。您对于未来的土地市场有什么样的看法？天鸿地产的拿地策略又是什么？

柴：未来一线城市仍是开发企业需要关注的主要市场，天鸿地产也非常关注北京等大城市的机会。但一线城市的土地价格较高，最近两个月北京、上海、广州接连出现高溢价率高价格成交的地块，这意味着运作成本也会相应较高。

三、四线城市依然有很好的发展机会，利润率没有想象的那么低。对于中小企业而言，不见得一定要把追求规模作为目标，可以转而追求效益。改变目标后，企业就不用过分担心生存，这就要求要量力而行，不必去做那么大的杠杆。 来源：法制晚报

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